別給碧桂園貼上“下一個(gè)恒大”的咒符

文 | 佘宗明

陷入困局的碧桂園，會(huì)成為下個(gè)恒大嗎？

在“佛山市副市長(zhǎng)帶隊(duì)進(jìn)駐碧桂園”傳言的助勢(shì)下，這成了很多人都很關(guān)心的問題。

盡管碧桂園官方稱消息不實(shí)，可不少人已有意將碧桂園送進(jìn)恒大所在的ICU病房。

就債務(wù)壓頂情況來看，碧桂園身上似乎有恒大的影子。

看著“1恒=﹣2.58萬(wàn)億”的新計(jì)量單位，很多人難免心頭一緊。

再看著“宇宙房企”碧桂園的總負(fù)債1.43萬(wàn)億元，有些人已經(jīng)開始盤算“1碧”的對(duì)價(jià)了。

但從財(cái)務(wù)健康度看，還不能輕易將碧桂園跟恒大畫等號(hào)。

凈負(fù)債率高達(dá)160%、現(xiàn)金短債比低于0.5倍的恒大，當(dāng)然是站在了懸崖邊。

但碧桂園的凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比等指標(biāo)，目前仍處于較為安全的水平。

現(xiàn)在安全當(dāng)然不等于以后還安全，可在諸多變量未定之前，急著給碧桂園們判死刑，有些欠妥。

要知道，像碧桂園這類體量的房企背后，連著一大堆上下游供應(yīng)商和幾十上百萬(wàn)購(gòu)房家庭。

宏觀上的數(shù)據(jù)，對(duì)應(yīng)著微觀上無數(shù)家庭的悲歡。

在“下一個(gè)恒大”的咒符可能真的將身陷困境的碧桂園推到“下一個(gè)恒大”處境的背景下，輿論不妨先保持唱衰力道和頻次上的克制。

這不是說要回避碧桂園困局，而是說要盡量避免用落井下石，將本來還有擺脫困局余地的碧桂園推入更大的困局。

碧桂園若能渡過難關(guān)，興許那無數(shù)個(gè)家庭就能順利解套，而不是在收不到尾款、交不了房中陷入永夜。

01

自從房地產(chǎn)領(lǐng)域的“巴塞爾協(xié)議”——三道紅線出臺(tái)以來，習(xí)慣了金融化運(yùn)作的房企們?nèi)兆泳筒淮蠛眠^。

順著“百姓苦高房?jī)r(jià)久矣”的郁結(jié)情緒譏諷房企們“眼看它起高樓，眼看它樓塌了”，是容易的：要是房企們的一號(hào)位都有俞敏洪“公司賬上必須留足給家長(zhǎng)的退款資金和給員工的工資款項(xiàng)”的自覺，又何至于此？

但捋順這里面扭結(jié)的房地產(chǎn)行業(yè)擴(kuò)張模式和中國(guó)城鎮(zhèn)化特點(diǎn)之間復(fù)雜關(guān)系的生成邏輯，卻沒那么容易。

之前房地產(chǎn)高歌猛進(jìn)的二十年里，房企們當(dāng)然是饕餮盛宴里的食利者，但又不是唯一的。

在千頭萬(wàn)緒的因果鏈條中，將問題主要?dú)w結(jié)于房企，也算是歸因上的“取巧”。

沒必要替房企們諉過，只不過，置于當(dāng)前語(yǔ)境中看，看待房企們?cè)庥龅睦Ь硶r(shí)，有必要厘清，到底哪些問題是結(jié)構(gòu)性的，又有哪些是房企自釀苦果導(dǎo)致的？

復(fù)盤恒大之困，顯然是自身經(jīng)營(yíng)問題大過周期性因素。

也就是說，就算沒有三道紅線，“恒大帝國(guó)”的泡沫也遲早會(huì)破。

恒大最主要的問題就在于，太迷戀“大”了：恒大汽車、恒大冰泉、恒大足球、恒大糧油、恒大健康、恒大文旅、恒大音樂……聽起來是多元化經(jīng)營(yíng)，實(shí)則是無節(jié)制擴(kuò)張。

要是這些業(yè)務(wù)能自己養(yǎng)活自己也行，問題是，它們基本上都得靠房地產(chǎn)資金“供養(yǎng)”著。

恒大汽車兩年燒了840億，悉數(shù)變成了“沉沒成本”，蔚小理看了都得鞠一把淚。

“金元足球”也得直面“請(qǐng)客吃飯”后的買單問題：鮑魚海參吃得一時(shí)爽，那長(zhǎng)長(zhǎng)的賬單沒準(zhǔn)讓人淚兩行。

許老板在“大而不能倒”幻覺下的越做越大，帶來的結(jié)局是“大而加速倒”——拆東墻補(bǔ)西墻的填窟窿模式，撞上南墻是必然的。

碧桂園固然也在做大業(yè)務(wù)基本盤，但它遭遇的困境，并非恒大式霍霍造成的，更多的是行業(yè)共通困境。

碧桂園上游攻建筑自動(dòng)化，下游做物業(yè)，都是圍繞房地產(chǎn)本業(yè)做文章。參投比亞迪半導(dǎo)體、蜂巢能源、長(zhǎng)芯存儲(chǔ)、紫光展銳、藍(lán)箭航天等高科技創(chuàng)新企業(yè)，也是只在背后做財(cái)務(wù)投資。

從業(yè)務(wù)范圍來看，它主打的就是一個(gè)“穩(wěn)”。楊國(guó)強(qiáng)身上，可沒有許家印“步子跨大了，一跨萬(wàn)米遠(yuǎn)”的激進(jìn)。

非要說它激進(jìn)，那就是在項(xiàng)目發(fā)展及土地儲(chǔ)備上用力過猛了。

碧桂園患上了“三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）”綜合征是不假，可細(xì)看下國(guó)內(nèi)頭部房企，有幾個(gè)不是“給我一個(gè)杠桿，我就能翹起十個(gè)杠桿”的？

02

多年來，頂著示范性民營(yíng)房企頭銜的碧桂園，都被視作民營(yíng)房企中的一哥。

碧桂園從2017年登頂房地產(chǎn)銷售額TOP1后，連續(xù)6年穩(wěn)居榜首，算是傲視群雄。恒大見了，都得喊一聲“大哥”。

即便在2018年后房地產(chǎn)市場(chǎng)“黑天鵝”來襲，碧桂園依舊被視作最能“反脆弱”的那撥房企。

2020年時(shí)，碧桂園還強(qiáng)調(diào)自己賬戶上躺著幾千億，滿臉寫著“穩(wěn)了”。

可碧桂園還是沒猜到結(jié)尾：以為彈藥充足的它大概沒想到，這輪房地產(chǎn)大洗牌不是暫時(shí)性的，而是長(zhǎng)期性的。

即便它如履薄冰，不斷將自身從“三道紅線”劃定的安全線內(nèi)往后撤，也經(jīng)不住此前挖下的深坑在“高杠桿”的倍增之效下越積越大。

這就是高杠桿的雙刃劍效應(yīng)：順風(fēng)時(shí)，它可以幫房企快速將規(guī)模做大；逆風(fēng)時(shí)，它會(huì)將房企快速拖進(jìn)深淵。

是順還是逆，全看快速周轉(zhuǎn)的發(fā)動(dòng)機(jī)是不是還能轉(zhuǎn)下去。

都說“資金流資金流”，資金首先要能流動(dòng)起來，一旦流動(dòng)出現(xiàn)淤塞，難免“氣血失調(diào)”。

碧桂園的房子要是還能賣出去，資金回籠夠快，眼下這場(chǎng)風(fēng)波就是“杯水風(fēng)暴”。

問題是，它扎根的三四線城市，是房子最難賣的地方，好多房企2016年那波樓市“去庫(kù)存”都沒去完，碧桂園又能上演什么逆天改“市”的戲法呢？

“三四線之王”聽著很牛掰，可真要到去庫(kù)存的時(shí)候，就全是負(fù)擔(dān)了。

今年1至6月，碧桂園銷售額已經(jīng)跌到了房企中的第6位，這6個(gè)月還呈現(xiàn)出逐月下滑之勢(shì)。

賣不出去，砸在手里，算是碧桂園現(xiàn)在的困境之源。

如今房企面臨的輿論處境是：一個(gè)壞消息來了，必定有十個(gè)壞消息在路上了。

碧桂園也不例外，各種負(fù)面消息接踵而至：

1，7月中旬，碧桂園的境內(nèi)和境外部分債券已經(jīng)開始大跌，極度敏感的資本市場(chǎng)，肯定是嗅到了危險(xiǎn)的氣息。

2，7月19日，碧桂園服務(wù)總裁李長(zhǎng)江在股票低位大規(guī)模減持套現(xiàn)。

3，7月30日，楊惠妍宣布將手中碧桂園服務(wù)20%的股權(quán)，合計(jì)64億捐給國(guó)強(qiáng)公益基金會(huì) （香港）。

4，7月31日，碧桂園發(fā)布公告稱，預(yù)期截至2023年6月30日半年度可能錄得未經(jīng)審核凈虧損，最后還表示：積極尋求政府及各方監(jiān)管機(jī)構(gòu)的指導(dǎo)和支持。

5，摩根大通一周前也發(fā)布報(bào)告調(diào)低碧桂園的評(píng)級(jí)，穆迪也調(diào)低了碧桂園的信貸評(píng)級(jí)，由Ba3下調(diào)至B1，展望維持負(fù)面。

6，8月8日，深交所將大跌的碧桂園旗下債券“21碧地03”停牌。

7，碧桂園內(nèi)部人士回應(yīng)“兩筆美元債票息未付”：出現(xiàn)了階段性的流動(dòng)性壓力，仍在積極優(yōu)化資金安排

山雨欲來風(fēng)滿樓，氣氛已烘托到位了。

03

那，到了該說“碧桂園危矣”的時(shí)候了嗎？

可堪對(duì)照的是萬(wàn)達(dá)。早在2017年時(shí)，萬(wàn)達(dá)也曾危過，當(dāng)年6月，有消息稱，銀監(jiān)會(huì)要求各家銀行排查包括萬(wàn)達(dá)在內(nèi)數(shù)家企業(yè)的授信及風(fēng)險(xiǎn)分析，隨后萬(wàn)達(dá)遭遇“股債雙殺”。

此后萬(wàn)達(dá)通過資產(chǎn)甩賣，成功上了岸。2018年1月的萬(wàn)達(dá)年會(huì)上，王健林曾情不自禁地拿起方巾悄悄擦掉眼淚，因?yàn)椤?017年是萬(wàn)達(dá)集團(tuán)歷史上難忘的一年，萬(wàn)達(dá)經(jīng)歷了風(fēng)波，承受了磨難”。

如今萬(wàn)達(dá)又極度缺錢。用輕資產(chǎn)模式解除短期債務(wù)壓力的萬(wàn)達(dá)，又被380億的對(duì)賭約定逼到了生死關(guān)口。

逆境之下，難題總是一道連著一道?，F(xiàn)在就看萬(wàn)達(dá)怎么解最新的這道難題了。

有意思的是，今年上半年，王健林王思聰父子以840億元身家榮登2023新財(cái)富500富人榜房地產(chǎn)行業(yè)首富，被他們反超的，正是楊國(guó)強(qiáng)楊惠妍父女。

而今，楊國(guó)強(qiáng)楊惠妍父女也得面臨王健林此前的難題了。

鑒于昔日的“白衣騎士”如今個(gè)個(gè)也都成了泥菩薩，碧桂園只能自救。

7月中旬推出“準(zhǔn)現(xiàn)房銷售”，旗下部分項(xiàng)目開始打出75折促銷，都是碧桂園的自救途徑。

從財(cái)務(wù)狀況看，碧桂園目前總資產(chǎn)為1.73萬(wàn)億，總負(fù)債1.43萬(wàn)億，沒到資不抵債的地步。

根據(jù)2022年年報(bào)，碧桂園總借貸余額為2713.1億元，同比下降14.7%，凈負(fù)債率為40%，是近十年以來的最低值，現(xiàn)金短債比為1.6倍，屬于行業(yè)較優(yōu)水平。

計(jì)劃今年交付70萬(wàn)套房屋，上半年已順利完成了27.8萬(wàn)套的交付任務(wù)，交付率是39.7%，已超過全國(guó)平均水平。

碧桂園顯然是想抓住賬面資產(chǎn)再縮水前的窗口期，將償債壓力給“摁”下去。

對(duì)碧桂園而言，要走出眼前困境，難度不小，但機(jī)會(huì)不缺。

當(dāng)此之時(shí)，我們既要看到碧桂園的困局，也沒必要直接將碧桂園說成下一個(gè)恒大。

別輕易用“五十步”跟“百步”的以喻代證預(yù)言碧桂園的結(jié)局，卻忽略了二者境遇的巨大差異。

更不必渲染“副市長(zhǎng)帶隊(duì)進(jìn)駐”之類的傳言，用預(yù)期惡化人為調(diào)高碧桂園的“解題難度”。

社會(huì)學(xué)家波普曾提出“俄狄浦斯效應(yīng)”，意指“預(yù)測(cè)本身也可以影響被預(yù)測(cè)的事件”。

就此事看，輿論對(duì)碧桂園處境的評(píng)價(jià)，也足以影響碧桂園的處境。將它視作“下一個(gè)恒大”，它的資金回籠與融資渠道若因此被阻斷，那它可能真的就成了下一個(gè)恒大。

到那時(shí)，受傷害最深的，還是那些等待回款和交房的供應(yīng)商、購(gòu)房戶。

04

值得注意的是，就在前不久，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)為“拯救‘大兵’恒大”提了些建議：

最好的解決辦法仍然是有一個(gè)超脫的中間協(xié)調(diào)人，對(duì)債務(wù)和資產(chǎn)進(jìn)行重組，在市場(chǎng)化的原則下，對(duì)債務(wù)進(jìn)行梳理，最大化盤活恒大的現(xiàn)有資產(chǎn)，通過資產(chǎn)重組，盡可能的避免更大的損失，甚至引發(fā)系統(tǒng)性的風(fēng)險(xiǎn)。

他總結(jié)道，40多年了，很多企業(yè)倒閉，路線圖基本是差不多的：市場(chǎng)傳聞、金融機(jī)構(gòu)落井下石，接著斷貸逼債，企業(yè)流動(dòng)性枯竭，最后死掉，然后所有人為此買單。

這份建議原本來得很專業(yè)，可輿論場(chǎng)中，很多人一看到“救恒大”幾個(gè)字立馬就炸開了，本能地認(rèn)為這是要拿納稅人的錢給恒大擦屁股。在有些人看來，房企自己釀的禍，含著淚也要自己把單買完。

用“救恒大”的刻板理解去否定“注入流動(dòng)性”的必要性，其實(shí)是種偏頗。

碧桂園們?cè)摼葐幔咳绻^的“救”指的是直接砸錢填窟窿，那當(dāng)然不應(yīng)該。

但若“救”是指從信貸、債券、股權(quán)等層面暢通房企融資通道，那又是應(yīng)該的。

說到底，真正的“救”房企，不是要給它們?nèi)鄙堆a(bǔ)啥，而是要遵循市場(chǎng)規(guī)律，消除那些限制性措施帶來的流動(dòng)性梗阻。

就當(dāng)下看，大量三四線城市該放開限購(gòu)限價(jià)的不放開，也成了碧桂園們以市場(chǎng)化方式自救的掣肘。

7月24日，中央層面已明確提出，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化，要求各地適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱。

截至當(dāng)前，跟進(jìn)的省會(huì)城市主要就是合肥、鄭州與南京，三個(gè)城市更多的是“小步慢走”式邊際改善：

-合肥：試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”，探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，推動(dòng)貨幣化安置與房票安置，取消樓層價(jià)差率限制，試行車位與商品房同步辦理預(yù)售許可證，推進(jìn)“拿地即開工、開工即開建、交房即交證”，探索競(jìng)爭(zhēng)性談判土地出讓方式，加強(qiáng)商品房預(yù)售資金共同監(jiān)管……

-鄭州：購(gòu)房補(bǔ)貼，取消限售，落實(shí)“認(rèn)房不認(rèn)貸”，鼓勵(lì)下調(diào)存量房貸利率和首付比例，試點(diǎn)“現(xiàn)房銷售”，落實(shí)土地款分期繳納優(yōu)惠政策……

-南京：買新房給補(bǔ)貼；拆遷房票安置；優(yōu)化車位銷售審批；放松預(yù)售資金監(jiān)管；優(yōu)化供地指標(biāo)（郊區(qū)土地建排屋別墅）；優(yōu)化商辦用地供應(yīng)……

接下來，卡在房企脖子上的那只以“限”字訣為核心的過度干預(yù)之手能否松開，也會(huì)成為政策落實(shí)過程中的看點(diǎn)。

把手拿開了，也就給了房企們更多呼吸空間了，至于碧桂園們能不能恢復(fù)正常呼吸節(jié)奏，剩下的就看它們的“修為”了。

作為民營(yíng)房企的碧桂園將何去何從，最終該讓市場(chǎng)說了算。

各方要做的，就是把非市場(chǎng)化掣肘因素剔除。

消除了這些非市場(chǎng)化掣肘因素，碧桂園們才能更好地避免成為“下一個(gè)恒大”。

對(duì)碧桂園身后的那些供應(yīng)商跟購(gòu)房戶來說，房企危機(jī)的鏈?zhǔn)椒磻?yīng)落到他們身上，絕不是“一鯨落，萬(wàn)物生”，而是“時(shí)代的一粒沙落在個(gè)人頭上，就是……”

因此，希望碧桂園們?cè)缧┳叱隼Ь帧?/p>