別了，“房住不炒”？別理解偏了

文 | 佘宗明

別了，“房住不炒”

樓市迎來(lái)歷史性時(shí)刻

房地產(chǎn)正式轉(zhuǎn)向

……

從前天起，房地產(chǎn)圈就開始燥起來(lái)了。

我朋友圈里的部分房產(chǎn)中介，秒變政策肉喇叭，又是劃重點(diǎn)又是配上“說(shuō)大事專用圖”，儼然是兩年未有之大活躍。

齊齊“寥”爾的塌房，都不足以對(duì)沖這股情緒。

或許可以用幾個(gè)詞形容這副景象：

“消失的它”＋“熱烈”+“歡顏”

這充分說(shuō)明：久旱之后，有些人盼甘霖盼到了什么地步。雷聲一響，他們就亢奮起來(lái)了。

那，樓市真的拐點(diǎn)已至嗎？

房地產(chǎn)能在經(jīng)歷過(guò)一輪從KTV到ICU后，又轉(zhuǎn)回商務(wù)包間嗎？

01

如果拐點(diǎn)指的是房地產(chǎn)政策由緊到松的整體性調(diào)整，那拐點(diǎn)確實(shí)將近。

如果拐點(diǎn)指的是“房住不炒”基調(diào)的轉(zhuǎn)折，那拐點(diǎn)恐怕還遠(yuǎn)著。

這是我的基本判斷。

調(diào)整已是在所難免，“高層定調(diào)”中說(shuō)得很清楚了：

“要切實(shí)防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，適應(yīng)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)，適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策，因城施策用好政策工具箱，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/p>

“防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)”，是要點(diǎn)。

一恒=2.4萬(wàn)億，幾個(gè)經(jīng)濟(jì)體能承受這種計(jì)量單位的沖擊？

“供求關(guān)系發(fā)生重大變化”，是題眼。

之前是要防過(guò)熱，現(xiàn)在是要防過(guò)冷。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)，截至上半年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的景氣度為94.06，為低景氣度水平。

房地產(chǎn)行業(yè)，好久沒(méi)吃頓餃子了。

但由此斷定“房住不炒”要退出歷史舞臺(tái)，大概率是理解偏了。

沒(méi)錯(cuò)，上面連著提了7年的“房住不炒”，這次提都沒(méi)提。

▲幾次會(huì)議中的表述對(duì)照。

但沒(méi)提“房住不炒”的同時(shí)，也沒(méi)提“房子可以是投資品”。

別忘了，會(huì)議還提到：

要加大保障性住房建設(shè)和供給，積極推動(dòng)城中村改造和“平急兩用”公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，盤活改造各類閑置房產(chǎn)。

細(xì)看這番表述，看似沒(méi)提“房住不炒”，卻滿是“房住不炒”的影子。

經(jīng)濟(jì)學(xué)博士肖仲華說(shuō)：這分明是在進(jìn)一步推進(jìn)“房住不炒”政策，通過(guò)城中村改造、保障房供給，進(jìn)一步滿足住房剛需和改善性需求，而絕不是放棄“房住不炒”政策，再次任由樓市瘋張。

我能理解許多人的“拐點(diǎn)敘事偏好”。

仁者見(jiàn)仁，智者見(jiàn)智，信號(hào)體愛(ài)好者見(jiàn)信號(hào)。

不得不說(shuō)，當(dāng)下的輿論場(chǎng)缺這缺那，卻從來(lái)不缺“信號(hào)體”。就著“批發(fā)震驚，量產(chǎn)重磅”的標(biāo)題，有些人將“釋放了N大信號(hào)”的句式盤出了包漿。

在他們眼里，重大會(huì)議、重要文件里說(shuō)了什么，是信號(hào)；沒(méi)說(shuō)什么，也是信號(hào)。

但總結(jié)信號(hào)，也得等腦子退燒再說(shuō)。

02

每逢樓市有風(fēng)吹草動(dòng)，“救樓市”的聲音就開始泛起。

這次也不例外。

得看到，自今年6月財(cái)經(jīng)作家吳曉波拋出“救樓市才能救內(nèi)需”的說(shuō)法以來(lái)，“救樓市”的爭(zhēng)論未曾止息。

在此事上，我挺認(rèn)同經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)老師說(shuō)的：

房地產(chǎn)不需要“救”，但需要“糾”——糾偏的糾。

不能一邊卡著房地產(chǎn)的脖子，一邊給它輸氧。

誠(chéng)如他所言，樓市演變到今天這地步，有市場(chǎng)周期的因素，房地產(chǎn)的黃金20年已經(jīng)結(jié)束了；也有非市場(chǎng)化的因素，某些強(qiáng)干預(yù)式的限制性措施抑制了正常的流動(dòng)性。

市場(chǎng)周期，在供需端皆有體現(xiàn)。

供給側(cè)，開發(fā)商的“三高（高杠桿、高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)）”模式已難以為繼，到了不轉(zhuǎn)型不行的時(shí)候；

需求側(cè)，三線以下城市房子普遍過(guò)剩，結(jié)構(gòu)性的供需失調(diào)問(wèn)題就擺在那；

投資端，房地產(chǎn)已經(jīng)不再是最好的投資品，各地固定資產(chǎn)投資中，房地產(chǎn)投資是萎縮得最為明顯的——數(shù)據(jù)為證：上半年，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額為58550億元，同比下降7.9%，跌幅比去年還有所擴(kuò)大。

非市場(chǎng)化限制，主要體現(xiàn)在“四限（限購(gòu)、限售、限貸、限價(jià)）”上。

這類臨時(shí)性措施，并不能替代長(zhǎng)效機(jī)制。若“短期措施長(zhǎng)期化”，勢(shì)必會(huì)造成供需的扭曲。

這兩大因素，一個(gè)都不能忽視。

若只看到前者，很容易覺(jué)得，房地產(chǎn)危就危了，不值得救，泡沫遲早是要破的；若只看到后者，又難免覺(jué)得，房地產(chǎn)行業(yè)困境都是“限”出來(lái)的，進(jìn)而忽略了房地產(chǎn)行業(yè)深層次的痼疾。

03

在樓市問(wèn)題上，該怎么促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，可能得一篇論文、一部專著才能說(shuō)得清。

可讓樓市告別“政策市”，盡早恢復(fù)市場(chǎng)化，該是正常思路。

循此思路看，面對(duì)房地產(chǎn)困局，沒(méi)必要“沒(méi)條件創(chuàng)造條件也要救”，但有必要挪開那只卡喉嚨的手。

這就要求，盡早邊際優(yōu)化，避免刻舟求劍，切忌將過(guò)去在市場(chǎng)長(zhǎng)期過(guò)熱階段的做法沿用到過(guò)冷階段。

自去年以來(lái)，政策層面其實(shí)已出臺(tái)了很多措施：

對(duì)房企，“三支利箭”分別從信貸、債券、股權(quán)三大融資政策上給了房地產(chǎn)企業(yè)以支持。

對(duì)購(gòu)房者，發(fā)購(gòu)房補(bǔ)貼，提貸款額度，降首套利率，能用的招都用上了。

▲去年11月11日，央行、銀保監(jiān)會(huì)出臺(tái)了支持房地產(chǎn)行業(yè)的「金融16條」。

這屬于輸氧。

接下來(lái)，放開限購(gòu)限貸等，特別是抑制正常改善性住房需求的“認(rèn)房又認(rèn)貸”，也當(dāng)提上日程。

對(duì)樓市最后的疼愛(ài)，該是“手放開”。

值得注意的是，過(guò)去兩年，有好幾個(gè)熱門城市都曾試探式地為樓市松綁，卻無(wú)一例外地以“一日游”告終，如：

2022年5月，南京房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)文，二手房限購(gòu)政策被全面取消，但消息官宣不到3小時(shí)就刪除了。

2022年8月，蘇州、南京政策都傳出優(yōu)化或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”的消息，但很快又說(shuō)“暫緩執(zhí)行”。

2022年9月，蘇州房產(chǎn)中介稱，接到全市取消首套房限購(gòu)、本地戶籍居民在蘇州六區(qū)購(gòu)房無(wú)需提供社保或個(gè)稅證明的消息，但兩日后又遭遇反轉(zhuǎn)。

同月，青島發(fā)文件稱“二手住房不再限購(gòu)”，但1天后，這句話就被刪除……

這下好了，“適時(shí)調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)政策”，可以讓各地姿態(tài)不用那么扭捏了。

以后要求各地“應(yīng)調(diào)盡調(diào)”，也不突兀。

若能以此為契機(jī)將中國(guó)樓市導(dǎo)入市場(chǎng)化軌道，那也算是沒(méi)浪費(fèi)一次困境。

04

事實(shí)上，在今天，許多人對(duì)樓市問(wèn)題存在些許偏頗認(rèn)知，這類認(rèn)知疊合“高房?jī)r(jià)敏感”，夯牢了房地產(chǎn)議題上的輿論地基。

這其中，尤以幾點(diǎn)最為常見(jiàn)：

1，一戶家庭一套房，才叫剛需，買房多于一套，就是炒房。

此類看法，顯然對(duì)“剛需”的定義過(guò)窄。

一家人不夠住了，為了改善生活品質(zhì)再買一套房，是剛需。

一家人喜歡兩座城市，在兩地都買房經(jīng)常換個(gè)地方住住，同樣是剛需。

2，中國(guó)的房子已經(jīng)夠住了，沒(méi)必要再去鼓勵(lì)房地產(chǎn)投資了。

乍看起來(lái)很在理：據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，住建系統(tǒng)此前的普查涉及了全國(guó)6.6億棟城鄉(xiāng)房屋建筑。截至2022年，中國(guó)戶均已接近1.1套住房。

但還是那句話：當(dāng)前的住房問(wèn)題，不是房子太少，而是結(jié)構(gòu)性矛盾。

三線以下城市，可能賣都賣不出，但熱門一二線城市，卻可能依舊供給不足。

很多人住的還是老舊小房子，可能也想住新房子。

單純以總量除以家庭數(shù)，卻罔顧內(nèi)部結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，有失偏頗。

3，房地產(chǎn)泡沫要破就早點(diǎn)破，破了大家就都買得起房了。

在房地產(chǎn)已變?yōu)槔壛舜罅客顿Y和債務(wù)的巨型產(chǎn)業(yè)鏈的當(dāng)下，它陷入失序的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題無(wú)法被回避。

今年4月10日，住建部部長(zhǎng)倪虹在調(diào)研時(shí)指出，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域承擔(dān)兩個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，一個(gè)是建筑業(yè)，2022年增加值占GDP6.9%；另一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)；2022年增加值占GDP6.1%；兩個(gè)支柱合起來(lái)占13%。

北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認(rèn)為，如果算上建筑、建材、鋼鐵、紡織、家電、家具、裝飾、規(guī)劃設(shè)計(jì)等關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)，GDP總量中很可能有30%-40%都是由房地產(chǎn)完成的，同時(shí)至少有1億人跟房地產(chǎn)有著直接或間接的聯(lián)系。

▲過(guò)去幾年里，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值在GDP中的占比情況。制圖：華經(jīng)產(chǎn)業(yè)研究院。

這么一說(shuō)，“軟著陸”的概念又得冒出來(lái)了。

中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家論壇主席夏斌就說(shuō)：房地產(chǎn)泡沫要不能壓，要慢慢釋放。

在房地產(chǎn)問(wèn)題上，不能短期措施長(zhǎng)期化，也不宜長(zhǎng)期問(wèn)題短期化，還是要在發(fā)展中去化解。

馬光遠(yuǎn)說(shuō)得挺好，中國(guó)房地產(chǎn)用了30多年發(fā)展到今天，解決房地產(chǎn)的問(wèn)題也需要很長(zhǎng)時(shí)間，千萬(wàn)不能著急，讓市場(chǎng)循環(huán)，讓音樂(lè)繼續(xù)響起，大家繼續(xù)在舞池里跳舞，問(wèn)題才會(huì)解決。

4，只要放開限購(gòu)，就必定會(huì)有人再入場(chǎng)炒房。

炒房，是因?yàn)橛袃r(jià)差可賺。能賺，是因?yàn)橛腥藭?huì)接盤。

現(xiàn)在的情況是，沒(méi)多少人接盤了，因?yàn)榭礉q預(yù)期沒(méi)了，也因?yàn)槭诸^沒(méi)錢了。

認(rèn)為一松綁就會(huì)回到從前，只會(huì)是誤解。

這些卑之無(wú)甚高論，但都是值得重申的常識(shí)。

05

“房住不炒”，按住不表。這的確耐人尋味。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家賈康說(shuō)，房住不炒，但可小烹：過(guò)去房地產(chǎn)的發(fā)展直觀上曾是重油重鹽的高火猛“炒”，其味烈，吃著爽卻難免有傷腸胃，呈短期化；未來(lái)健康的房地產(chǎn)發(fā)展模式倒也不必滴油不沾，或是生冷飲食，而應(yīng)文火小烹，營(yíng)養(yǎng)均衡搭配。

“文火小烹”，當(dāng)以尊重市場(chǎng)為前提，盡量避免土地財(cái)政脫離市場(chǎng)基本面的過(guò)度汲取，也避免短期措施長(zhǎng)期化的限制。

對(duì)大眾而言，當(dāng)長(zhǎng)達(dá)20年的房地產(chǎn)周期過(guò)去時(shí)，調(diào)整預(yù)期也勢(shì)在必行。

看懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)，才能看懂房地產(chǎn)，看懂房地產(chǎn)，也才能更好地看懂中國(guó)經(jīng)濟(jì)。

房地產(chǎn)專家楊少文曾斷言：未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)的底層邏輯，會(huì)從“房、地、產(chǎn)”變?yōu)椤爱a(chǎn)、地、房”。

在他看來(lái)，過(guò)去是房、地、產(chǎn)，因?yàn)槿司》康南∪?，住房需求拉?dòng)增長(zhǎng)，引發(fā)地價(jià)快速上漲，然后形成了產(chǎn)業(yè)。未來(lái)是產(chǎn)、地、房，先有產(chǎn)業(yè)，土地才能產(chǎn)生價(jià)值，房子才能跟著升值。

沒(méi)有足夠產(chǎn)業(yè)作為基礎(chǔ)，以至于房地產(chǎn)成了產(chǎn)業(yè)基石的地方，會(huì)加速塌陷。

在樓市分化的當(dāng)下，圍繞產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)是硬道理。

這套邏輯，不只適用于房企投資，也適用于人們買房。

說(shuō)到這，我想起了電影《夏洛特?zé)馈分械那楣?jié)：

夏洛（沈騰飾）穿越到從前后，勸大春（艾倫飾）全家人把錢拿出來(lái)買房，結(jié)果大春在房?jī)r(jià)從2700元/平半年漲到2900元/平時(shí)就全賣了。

這劇情要是將時(shí)間線往后平移20年，那著實(shí)是夠“穿越”的。