“煤老板”的錢(qián)救不了高星酒店

一批高星酒店將成為既賣不掉又運(yùn)營(yíng)不下去的“鬼樓”。

據(jù)邁點(diǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，僅8月份就有59家酒店被擺上了貨架。這其中，拍賣價(jià)格在億元以上的酒店有17家，5000萬(wàn)到一億元區(qū)間內(nèi)的有11家，低于5000萬(wàn)的酒店則有31家。

如此體量，看似是抄底高星酒店的好時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)，但從成交量數(shù)據(jù)看，僅有3家項(xiàng)目成交，其他酒店全都流拍。資本市場(chǎng)對(duì)于這些待價(jià)而沽的項(xiàng)目并沒(méi)太大興趣。

有資深酒店業(yè)者對(duì)聞旅表示，當(dāng)下被賣的高星酒店，背后站著的已經(jīng)不是業(yè)主，而是被欠錢(qián)的債權(quán)人，中國(guó)大多高星酒店，特別是地產(chǎn)公司旗下酒店，原本就不是為了盈利而建造，從企業(yè)經(jīng)營(yíng)角度也是不斷在虧損的不良資產(chǎn)。

原業(yè)主把不賺錢(qián)的高星酒店作為資產(chǎn)抵債給了債權(quán)人，債權(quán)人也無(wú)心經(jīng)營(yíng)，不愿承擔(dān)持續(xù)虧損的損失，才把這些酒店擺上了貨架。但其他資本也不傻，自己吃過(guò)虧或者看別人怎么吃虧，對(duì)于高星酒店已經(jīng)“袪魅”。還愿意花錢(qián)入手的，可能也只有那些錢(qián)包真的鼓，想著漲漲臉面的“煤老板”。

01.

當(dāng)下賣酒店主力的不是業(yè)主

而是被欠錢(qián)的債權(quán)人

如果留意近期被曝出售的過(guò)億高星級(jí)酒店，大部分都跟著一個(gè)標(biāo)簽“法拍”，也就是說(shuō)，該物業(yè)涉及到債務(wù)問(wèn)題，被拿出來(lái)拍賣還債。

以近期引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議的7億元起拍，卻無(wú)人出價(jià)最終流拍的頂級(jí)豪華溫泉度假村——重慶北碚悅榕莊為例，其被擺上貨架的原因就是所屬重慶柏椿實(shí)業(yè)有限公司因債務(wù)問(wèn)題被另一公司申請(qǐng)破產(chǎn)清算，成為償債的固定資產(chǎn)。

圖源：悅榕莊官網(wǎng)

而重慶柏椿實(shí)業(yè)有限公司所屬重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)更是早早就走上了賣酒店還債的道路。

據(jù)可查信息，輝煌時(shí)期的重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)曾先后擁有重慶解放碑威斯汀、重慶申基索菲特、重慶梁平戴斯酒店、秀山豪生酒店以及重慶北碚悅榕莊等諸多五星酒店項(xiàng)目。早在2014年時(shí)，就有其因資金問(wèn)題想要以13.8億元賣掉解放碑威斯汀的消息傳出，后又在2016年、2023年分別被曝將該酒店掛牌出售，但最終都無(wú)人參與競(jìng)拍導(dǎo)致流拍。

不僅如此，2017年時(shí)其合作方，雅高集團(tuán)宣布終止和申基的合作管理關(guān)系，背后原因與管理期間酒店形成的約1200萬(wàn)元經(jīng)營(yíng)債務(wù)有關(guān)；而由申基索菲特酒店更名而來(lái)的雅詩(shī)特酒店，也于2022年被擺上了法拍貨架。

而重慶申基實(shí)業(yè)集團(tuán)代表了一大批如今被掛出售，等待買家的高星級(jí)酒店持有方，深挖業(yè)務(wù)也都能看到地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)布局的身影。

另一個(gè)典型代表就是眼下也處于風(fēng)口浪尖，地產(chǎn)標(biāo)簽更明顯的富力集團(tuán)。有消息稱，在其與萬(wàn)達(dá)王健林完成“世紀(jì)交易”7年后，當(dāng)時(shí)收購(gòu)酒店能賣的已經(jīng)都賣了，最后持有的68家酒店及一幢寫(xiě)字樓也將易主，被新的資管方接管。

持有巨資收購(gòu)酒店物業(yè)的這些年，富力也并沒(méi)有靠這些酒店賺到錢(qián)，2018年至2021年，富力地產(chǎn)酒店?duì)I運(yùn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入分別為70.28億元、70.22億元、44.63億元、50.7億元，期間盈利則分別為-4.59億元、-10.08億元、-14.27億元、-14.22億元。

酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)高級(jí)合伙人馮少輝曾提到，中國(guó)60%的高星級(jí)酒店資產(chǎn)都在房地產(chǎn)商手里，因?yàn)樵缙谥袊?guó)高星級(jí)酒店的建造就是地產(chǎn)商為了拿地而進(jìn)行的配套物業(yè)，首要目的也不是為了靠經(jīng)營(yíng)獲利，從而造就了如今飽受詬病的“文旅+地產(chǎn)”模式。

他還提到了一個(gè)感官誤區(qū)，就是當(dāng)下并不是高星級(jí)酒店出售最活躍的時(shí)候，真正的高峰期在疫情前就已經(jīng)出現(xiàn)。那時(shí)候還是業(yè)主主動(dòng)出售、止損回血，現(xiàn)如今被掛酒店，大部分都是被動(dòng)出售，也就是大家看到的法拍，都是法院、銀行等債權(quán)方在賣酒店。

債務(wù)糾紛等隱藏風(fēng)險(xiǎn)極高，項(xiàng)目又不賺錢(qián)，掛著也就是走個(gè)流程，很難賣得出去。

可以從近兩年法拍酒店相關(guān)情況看出一些端倪。根據(jù)酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，2023年標(biāo)價(jià)5000萬(wàn)元及以上被法拍的酒店資產(chǎn)掛牌總量為275家，2022年則為194家，體量規(guī)模持續(xù)上漲；但從成交情況看，2023年完成交易的僅為43家，成拍率為15.6%，2022年更低，僅成交16家，成拍率為8.2%。

圖源：酒店產(chǎn)權(quán)網(wǎng)

對(duì)于這背后的原因，馮少輝表示，本質(zhì)還是因?yàn)楦咝羌?jí)酒店誕生的基因問(wèn)題，第一目的不是為了盈利，從酒店投資角度需要重視的地理位置，人流量等，很多項(xiàng)目都不占優(yōu)勢(shì)，業(yè)主方還寄希望于靠品牌引流、溢價(jià)，后續(xù)一直虧，投資回報(bào)周期還超長(zhǎng)，10年甚至20年也不一定能賺回動(dòng)輒幾億的投入，追求回報(bào)率和利潤(rùn)率的資本方，怎么可能會(huì)入手。

02.

還愿花錢(qián)接盤(pán)

高星酒店的都是腰包鼓鼓的“煤老板”

盡管被賣高星級(jí)酒店項(xiàng)目成交率低，但總歸還是有人愿意花錢(qián)買。對(duì)于確實(shí)不差錢(qián)的資本來(lái)說(shuō)，挑挑揀揀還是能“撈”到一些條件優(yōu)越，仍有價(jià)值的酒店物業(yè)。

比如近期換牌重新開(kāi)業(yè)的峨眉山烏蘭度假酒店，前身是曾被視為“西南地區(qū)親子酒店天花板”的藍(lán)光己莊，2023年底藍(lán)光己莊被以3.94億元的評(píng)估價(jià)掛牌司法拍賣，經(jīng)歷兩次流拍，最終被一家來(lái)自內(nèi)蒙古的大型煤炭企業(yè)——鄂爾多斯市烏蘭煤炭（集團(tuán)）有限責(zé)任公司以2.2億元價(jià)格收入囊中。

圖源：最佳東方

而鄂爾多斯市烏蘭煤炭（集團(tuán)）有限責(zé)任公司所屬烏蘭集團(tuán)，產(chǎn)業(yè)更是遍布除煤炭外的集熱電聯(lián)產(chǎn)、餐飲、釀酒、乳業(yè)、建材、光伏發(fā)電、現(xiàn)代農(nóng)牧業(yè)等，除新購(gòu)入的這家酒店，旗下還有5家酒店分別位于內(nèi)蒙古和海南，有心把住宿作為新業(yè)務(wù)板塊來(lái)開(kāi)拓。

再比如去年以28.01億元成交的金茂北京威斯汀大飯店，由一家神秘“殼公司”北京渤海潤(rùn)澤商業(yè)管理有限公司購(gòu)入，業(yè)內(nèi)人士透露這家公司背后站著的也是來(lái)自陜西的“煤老板”，據(jù)傳為陜西榆林煤炭企業(yè)中匯集團(tuán)。

除了自帶“土壕”標(biāo)簽的“煤老板”，其他實(shí)業(yè)老板也在入局“撿漏”，比如花24.3億元購(gòu)入上海寶格麗酒店的是江蘇“水泥大王”金峰集團(tuán)，且在購(gòu)買上海寶格麗酒店之前，還以16.43億元的價(jià)格收購(gòu)了另一家高星級(jí)酒店上海虹口三至喜來(lái)登酒店，兩宗交易加起來(lái)超過(guò)40億。

盡管在為數(shù)不多成交的高星級(jí)酒店中都可以看到實(shí)業(yè)大佬的身影，但馮少輝認(rèn)為，還不能把這樣的買家構(gòu)成作為一種趨勢(shì)來(lái)解讀。因?yàn)橄啾容^之下，賣不出去的酒店才是大多數(shù)。

成功被交易的酒店要么是一線城市核心趨勢(shì)的地標(biāo)建筑，要么是酒店牌子叫的響亮，擁有這樣一家酒店對(duì)提升企業(yè)形象大有助益。可以看到這些實(shí)業(yè)老板們買酒店的動(dòng)機(jī)是各不相同的，有的是為了資產(chǎn)分流、企業(yè)轉(zhuǎn)型，有的是為了投資保值、合理避稅。

從經(jīng)營(yíng)角度講，被賣高星級(jí)酒店在地產(chǎn)企業(yè)持有時(shí)面臨的問(wèn)題，這些跨界老板們更缺乏改善的經(jīng)驗(yàn)，未來(lái)面臨的運(yùn)營(yíng)虧損風(fēng)險(xiǎn)依然存在，很可能還不如被賣前。

對(duì)于沒(méi)那么“不差錢(qián)”，更多追求投資回報(bào)的資本方來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在還不是入局“抄底”的最佳時(shí)機(jī)，雖然價(jià)格便宜但很多資產(chǎn)質(zhì)量太差了，拔尖的物業(yè)又競(jìng)爭(zhēng)不過(guò)，即便是有想法買入酒店也還會(huì)再觀察，等待更合適自己的標(biāo)的，不會(huì)貿(mào)然出手。

馮少輝強(qiáng)調(diào)，當(dāng)下因?yàn)榈禺a(chǎn)時(shí)代而建的高星級(jí)酒店市場(chǎng)需要自我調(diào)整修復(fù)的時(shí)間，基于地產(chǎn)邏輯入局的資本加速退場(chǎng)，讓高星級(jí)酒店投資收益回歸平衡，投資人、管理公司與業(yè)主三方都有合理收益，且水平比銀行利息高一些（5%~8%）的時(shí)候，市場(chǎng)才會(huì)回歸比較健康的狀態(tài)，那時(shí)候高星級(jí)酒店資產(chǎn)交易才會(huì)活躍流通起來(lái)。

03.

大批盤(pán)不活、賣不掉的高星酒店物業(yè)

最終難逃荒廢命運(yùn)

當(dāng)然，市場(chǎng)的自我修正一定會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)且痛苦的過(guò)程，期間會(huì)有不少投資人、管理公司等撐不住而倒下，但這是必須要經(jīng)歷的。很多經(jīng)營(yíng)虧損、掛牌屢屢流拍的高星酒店資產(chǎn)，未來(lái)也不會(huì)有人接手，直到經(jīng)營(yíng)不下去，耗干價(jià)值倒閉被廢棄，最終成為“僵尸建筑”。

“這不是危言聳聽(tīng)，中國(guó)未來(lái)一定會(huì)出現(xiàn)大批閑置物業(yè)和僵尸資產(chǎn)，供給過(guò)程就是當(dāng)下的現(xiàn)實(shí)。而且救一個(gè)商業(yè)需要的是消費(fèi)群體，不是單純的資金，資金能解燃眉之急，卻沒(méi)辦法激活生態(tài)，讓市場(chǎng)回歸健康變得長(zhǎng)期可持續(xù)?！?馮少輝坦言道。

可以印證這一現(xiàn)象的就是越來(lái)越高頻的高星酒店換牌，從一個(gè)品牌換新成另一個(gè)差不多同等水平或檔次稍低一些的牌子，站在業(yè)主，投資人角度，目的就是為了省管理費(fèi)，用更舒適一些的狀態(tài)多挺一段時(shí)間。

而許多地產(chǎn)基因的酒店，直接放棄加盟國(guó)際聯(lián)號(hào)酒店，改為自有品牌，或者與某家酒店集團(tuán)成立合資酒管公司來(lái)管理旗下酒店，也都是為了節(jié)省管理費(fèi)。

比如2024年初山東文旅酒店集團(tuán)與雅高集團(tuán)合同到期后，官宣推出自有的怡豪品牌，將“濟(jì)南索菲特銀座大飯店”換牌為“怡豪大飯店”；自2020年以來(lái)先后與洲際、萬(wàn)豪、雅高等國(guó)際酒管公司簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議的華僑城，2024年也改推自有品牌嘉途酒店；此外，萬(wàn)達(dá)、佳兆業(yè)、深業(yè)置地等也都在自有品牌這條道路上摸索，掛自家牌子省管理費(fèi)不論是不是終極目的，也都是這一動(dòng)作帶來(lái)的優(yōu)勢(shì)之一。

如果當(dāng)節(jié)省成本維持經(jīng)營(yíng)也難以繼續(xù)的時(shí)候，很多賣不出去的酒店物業(yè)就會(huì)邁入下一階段，倒閉閑置。等到出現(xiàn)大片大片“僵尸”建筑，那時(shí)候政府或許就會(huì)出手頒布新政策，允許這些酒店產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的建筑另作他用，或者拆除重建。

也有業(yè)者表示，即便是經(jīng)歷了市場(chǎng)修正，從高星級(jí)酒店的投資邏輯和經(jīng)營(yíng)邏輯看，也依然注定不會(huì)回歸單純的酒店生意層面。

高星級(jí)酒店的投資回報(bào)周期太長(zhǎng)，即便是能盈利，想要短期回本（正常酒店投資的5年周期）也是不太可能的，對(duì)于很多下場(chǎng)投資買酒店的資方來(lái)說(shuō)，還是在投樓盤(pán)，比如包含寫(xiě)字樓等其他物業(yè)，酒店項(xiàng)目產(chǎn)生的營(yíng)收能覆蓋整體項(xiàng)目的資金成本就可以，這樣資本方就等于白得一塊地，可以再去創(chuàng)造更多收益價(jià)值。

且投資就會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，從當(dāng)下消費(fèi)降級(jí)的大環(huán)境看大部分在營(yíng)高星級(jí)酒店也面臨很大的經(jīng)營(yíng)壓力。出境市場(chǎng)恢復(fù)后高凈值消費(fèi)客群分流，企業(yè)客戶商務(wù)會(huì)展需求減少，差旅預(yù)算縮減，有相關(guān)業(yè)者透露，2024年上半年行業(yè)內(nèi)的星級(jí)酒店平均客房出租率與去年相比下降了10～15個(gè)百分點(diǎn)，平均房?jī)r(jià)下降5-10個(gè)百分點(diǎn)。

馮少輝也表示，目前正在經(jīng)歷的市場(chǎng)自我修復(fù)是國(guó)內(nèi)沒(méi)有經(jīng)歷過(guò)的，從市場(chǎng)維度看消費(fèi)活力減弱，但從經(jīng)營(yíng)角度人工、租金等成本也相對(duì)下降，到底哪個(gè)因素對(duì)酒店本身影響更大，確實(shí)不好判斷，需要更多時(shí)間來(lái)觀察。但泡沫必須“擠”掉，沒(méi)有其他辦法。很多已經(jīng)清醒的投資人選擇出售酒店離場(chǎng)，就是想盡可能把自己剝離于風(fēng)險(xiǎn)之外。

圖片來(lái)源于攝圖網(wǎng)和網(wǎng)絡(luò)截圖