謀求轉(zhuǎn)型后，貝殼穩(wěn)了嗎？

文/竇文雪

編輯/子夜

2024年，房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整，房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)貝殼多少也受到了大環(huán)境的影響。

近期，貝殼發(fā)布2024年中期業(yè)績公告。相比去年的逆勢(shì)增長，行至2024年中期的貝殼，幾項(xiàng)關(guān)鍵的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)均錄得下滑。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼實(shí)現(xiàn)營業(yè)總收入為397.5億元，同比下降0.04%；歸母凈利潤為23.24億元，同比下降42.70%；毛利潤為106.4億元，同比下降9.01%。

但在單季度的業(yè)績中，仍能看到貝殼的企穩(wěn)態(tài)勢(shì)。

據(jù)其第二季度未經(jīng)審計(jì)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)顯示，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入234億元，同比增長19.9%；凈利潤為19億元，同比增長46.2%；經(jīng)調(diào)整凈利潤達(dá)26.9億元，同比增長13.9%。

貝殼第二季度財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，圖源貝殼找房官方微信公眾號(hào)

按照環(huán)比增長數(shù)據(jù)來看，貝殼第二季度凈收入較第一季度增長了43.67%，歸母凈利潤則大幅增長3倍有余。

貝殼的業(yè)績，一直是房地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)縮影，其顯著優(yōu)于第一季度的業(yè)績，也意味著此前5月的房地產(chǎn)政策松綁潮，在房市中起到了作用，而貝殼也經(jīng)過了一系列調(diào)整，扭轉(zhuǎn)了一季度稍顯低迷的業(yè)績。

另一邊，“房子不好賣”的特點(diǎn)也實(shí)實(shí)在在地寫在了貝殼的業(yè)績報(bào)告上。2024年中期，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額14689億元，同比下降16.2%。其中，新房交易暴跌，而二手房交易跌幅較小。

主業(yè)受環(huán)境拖累，發(fā)展疲軟，“副業(yè)”卻有聲有色，貝殼也被稱為“阿爾法跑贏貝塔的典范”。

自2021年以來，貝殼將租賃與整裝業(yè)務(wù)作為公司的“兩翼”，配合“一體”房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，成為公司新的增長曲線。2023年，貝殼將“兩翼”升級(jí)為“三翼”，開辟了第三條——住宅開發(fā)的業(yè)務(wù)線。

從財(cái)報(bào)上來看，貝殼的前兩翼已經(jīng)取得了不錯(cuò)的成績。其房屋租賃服務(wù)與家裝家居業(yè)務(wù)均實(shí)現(xiàn)了不同程度的增長。

其最新開辟的“第三翼”也在不久前成功開單。7月30日，貝殼旗下貝好家在西安拿下兩宗住宅用地，首次拿地成功。

對(duì)于未來的發(fā)展，貝殼又向二級(jí)市場(chǎng)釋放了新的訊號(hào)。

其與業(yè)績報(bào)告一同發(fā)布了一份擴(kuò)大并延長股份回購的計(jì)劃，將股份回購授權(quán)從20億美元增加至30億美元，回購計(jì)劃期限延長至2025年8月31日。

在這一系列的組合拳之下，資本市場(chǎng)將如何看待貝殼？

1、貝殼還穩(wěn)，但挑戰(zhàn)仍在

樓市愈發(fā)低迷的2023年，跑出了一家逆勢(shì)增長的企業(yè)——貝殼。

作為行業(yè)頭部的房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)，貝殼的業(yè)績一直是房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表。一時(shí)間，以貝殼業(yè)績回升而判定房市“還沒那么差”或“即將回暖”的聲音不在少數(shù)。

但今年第一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度回調(diào)，房地產(chǎn)銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大。

據(jù)國新辦今年4月發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年一季度，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降9.5%。全國新建商品房銷售面積22668萬平方米，同比下降19.4%；新建商品房銷售額21355億元，下降27.6%。

貝殼的業(yè)績也受到了一定程度的影響。財(cái)報(bào)顯示，公司在2024年第一季度實(shí)現(xiàn)營收164億元，同比下降19.24%；歸母凈利潤4.32億元，同比下降84.28%；經(jīng)調(diào)整凈利潤為13.92億元，同比下降61%。

但也正如國家統(tǒng)計(jì)局副局長盛來運(yùn)在新聞發(fā)布會(huì)上所說，一季度房地產(chǎn)銷售指標(biāo)降幅擴(kuò)大，有去年對(duì)比基數(shù)的原因，絕對(duì)量水平并不低。

反觀貝殼的業(yè)績也是如此，看似比上年大幅下滑，實(shí)則是隨市場(chǎng)環(huán)境波動(dòng)，呈現(xiàn)相似的變化趨勢(shì)。

因此，雖然第二季度，貝殼的幾項(xiàng)關(guān)鍵財(cái)務(wù)項(xiàng)目的同比數(shù)據(jù)也在下滑，但要想知道貝殼有沒有“進(jìn)步”，還要同時(shí)看一下環(huán)比指標(biāo)。

今年二季度，貝殼實(shí)現(xiàn)凈收入為234億元，同比增長19.9%，環(huán)比增長42.68%；歸母凈利潤為19.0億元，同比增長46.2%，環(huán)比增長338.63%；經(jīng)調(diào)整凈利潤為26.9億元，同比增長13.9%，環(huán)比增長93.25%。

盈利能力方面，貝殼的毛利率與凈利率都與第一季度相比實(shí)現(xiàn)了增長。毛利率為26.77%，比第一季度的25.17%提升了1.6個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為5.87%，比第一季度的2.64%提升了3.23個(gè)百分點(diǎn)。

報(bào)告期內(nèi)，貝殼的總交易額數(shù)據(jù)照比第一季度有所回升，為8390億元，比第一季度的6299億元增長了33.20%。

據(jù)連線Insight觀察，得益于一系列政策的支持，房市在二季度得到了修復(fù)。

據(jù)中房網(wǎng)信息，今年5月，國內(nèi)房地產(chǎn)政策持續(xù)松綁。中央層面，推出了下調(diào)首套及二套住房最低首付比例、個(gè)人住房公積金貸款利率等利好政策；地方層面，配合中央出臺(tái)了98條房地產(chǎn)調(diào)控政策。

盡管有政策扶持，業(yè)績表現(xiàn)也好于上期，但無法否認(rèn)的是，2024年上半年，房子還是不好賣。貝殼的門店和人力都在增加，但總交易額卻在減少。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼的門店數(shù)量達(dá)到近4.6萬家，同比增幅為6.9%，活躍門店數(shù)量較上年同期增加8.1%至4.44萬家；經(jīng)紀(jì)人數(shù)量同比增長5.2%至45.87萬名左右，活躍經(jīng)紀(jì)人數(shù)量約41.15萬名。

但截至6月末，貝殼實(shí)現(xiàn)總交易額14689億元，同比下滑了16.2%。

其中，新房交易額大幅下滑，為3871億元，同比下滑32.4%。其中外部經(jīng)紀(jì)人、鏈家經(jīng)紀(jì)人分別促成交易額3138億元、733億元，同比跌幅分別為33%、29.9%。

二手房的情況好于新房。

2024上半年，貝殼存量房交易的總交易額為10238億元，同比減少8.7%。其中由鏈家門店促成的存量房交易額較上年同期減少11.9%至4124億元，貝殼平臺(tái)上貝聯(lián)經(jīng)紀(jì)人促成的交易額同比減少6.3%至6115億元。

據(jù)連線Insight觀察，雖然近期二手市場(chǎng)交易活躍度有顯著提升，但二手房價(jià)格并沒有出現(xiàn)大幅下滑。這意味著，高線城市市場(chǎng)需求充沛，政策的有效性也得到了一定程度的驗(yàn)證。

總體上來看，面對(duì)大環(huán)境的重重挑戰(zhàn)，貝殼房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的基本盤還算穩(wěn)固。

2、謀求多元化轉(zhuǎn)型，貝殼找到新增長曲線了嗎？

在房價(jià)一直“跌跌不休”的情形下，貝殼也不再焦灼于房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的持續(xù)承壓，嘗試謀求多元化轉(zhuǎn)型。

自2021年開始，貝殼提出“一體兩翼”的戰(zhàn)略，將房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)作為主線，租賃業(yè)務(wù)惠居、家居家裝業(yè)務(wù)貝殼整裝作為新的業(yè)務(wù)發(fā)展曲線。

2023年，貝殼又將“兩翼”增加為“三翼”，開辟了第三條——貝好家住宅開發(fā)業(yè)務(wù)線。試圖逐步從傳統(tǒng)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)平臺(tái)，轉(zhuǎn)型為一個(gè)綜合性的居住服務(wù)提供商。

今年上半年，貝殼在轉(zhuǎn)型上的努力，首先表現(xiàn)在對(duì)“一體三翼”的投入上。

上文提到，貝殼不僅增開了門店，還增聘了員工。

其還在財(cái)報(bào)中透露，公司正推進(jìn)大店模式，并開發(fā)不同類型的門店形式，如通過社區(qū)便民服務(wù)站來增加對(duì)社區(qū)的覆蓋，或融合家裝場(chǎng)景的門店成為一站式居住服務(wù)的入口等等。

這些，無疑是需要投入更多成本來維護(hù)的。

但實(shí)際上，由于交易業(yè)務(wù)規(guī)模的減少，因此，貝殼門店成本和外部經(jīng)紀(jì)人的傭金與內(nèi)部員工的薪資成本降低了。

上半年，貝殼的門店成本從2023年同期的14.15億元減少至13.65億元，給外部經(jīng)紀(jì)人支付的傭金成本從上年同期的114億元減少至89億元；內(nèi)部傭金及薪酬則由2023年同期的94億元減少至81億元。

貝殼把更多錢投入到了到“三翼”中的前兩翼身上。

財(cái)報(bào)顯示，貝殼家裝家居成本從2023年同期的28億元增加至44億元，同比增加57.5%；房租租賃服務(wù)從2023年同期的22億元增加至55億元，同比增加了1.5倍。

貝殼2024中期營業(yè)成本數(shù)據(jù)，圖源貝殼找房官網(wǎng)

相應(yīng)的，貝殼的投入也收獲了回報(bào)。

家居家裝已經(jīng)成為貝殼近年來發(fā)展最為迅猛的板塊，第二季度，該項(xiàng)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)合同額42億元，同比增長22.3%；包括定制家具、軟裝等在內(nèi)的新零售合同額為12.2億元；凈收入40億元，同比增長53.9%；業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)利潤率達(dá)到31.3%。

截至2024年中，該版塊的總交易額為人民幣76億元，較2023年同期增長24.0%，收入同比增長59.9%，所占營收的比重達(dá)到16.23%。

另一項(xiàng)房屋租賃服務(wù)的凈收入由去年同期的21億元增長至今年的58億元，增長幅度達(dá)到176.7%；貢獻(xiàn)利潤率由5.5%環(huán)比提升至5.8%。

財(cái)報(bào)稱，該項(xiàng)業(yè)務(wù)增長的主要原因是省心租模式的在管房源規(guī)模增加。數(shù)據(jù)顯示，省心租二季度末在管規(guī)模突破30萬套，上季度為超24萬套，去年同期為超12萬套。集中式長租公寓在管規(guī)模1.4萬余套，去年同期為超7000套。

“前兩翼”穩(wěn)步提升，貝殼又開始跳出房地產(chǎn)交易服務(wù)平臺(tái)身份，做起了“開發(fā)商”。

今年7月末，貝殼旗下住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)貝好家，經(jīng)兩次折戟后成功拿下西安市未央?yún)^(qū)的2宗共14.475畝商住用地，成交總價(jià)款為1.3億元。

這項(xiàng)業(yè)務(wù)并沒有脫離貝殼的平臺(tái)優(yōu)勢(shì)。據(jù)悉，貝好家的定位不是傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)，而是數(shù)據(jù)驅(qū)動(dòng)型住宅開發(fā)服務(wù)平臺(tái)，主要為業(yè)主方、開發(fā)商等合作伙伴提供“1+2”模式的綜合解決方案?！?”指的是產(chǎn)品解決方案，“2”指多樣的資金服務(wù)以及線上線下一體化的營銷服務(wù)。

“一體”企穩(wěn)，“三翼”有了起色，貝殼對(duì)自己的信心也充足了起來。

3、股份回購計(jì)劃增至30億美元，能給股東更多信心嗎？

伴隨貝殼半年報(bào)一起發(fā)布的，還有一份擴(kuò)大延長股份回購計(jì)劃的公告。

公告顯示，經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)，回購計(jì)劃由20億美元提高至30億美元，期限從今年8月底延長到明年8月底。

事實(shí)上，該項(xiàng)被延長的股份回購計(jì)劃始于2022年9月，截至8月12日，貝殼已經(jīng)斥資約13.9億美元用于回購股份，折合人民幣近百億，回購的股數(shù)占回購計(jì)劃啟動(dòng)前公司已發(fā)行總股本的大約7.5%。

其中，從今年年初至8月12日，貝殼共計(jì)回購股份4.8億美元，占去年底總股本的2.7%。

貝殼股份回購計(jì)劃，圖源圖源貝殼找房官方微信公眾號(hào)

貝殼的這次回購頗有誠意，其并不是將股份轉(zhuǎn)為庫存股進(jìn)而又作為股權(quán)激勵(lì)發(fā)放給高管，而是直接注銷。如2023年全年，貝殼回購的7.19億美元股份已經(jīng)全部注銷。

據(jù)市值風(fēng)云報(bào)道，今年年初到8月13日，貝殼回購金額38.3億港元，在港股市場(chǎng)中能排到第8位。

從現(xiàn)金流上看，貝殼的賬面資金能夠撐起它的自信。今年上半年，公司經(jīng)營現(xiàn)金流凈額為38.58億人民幣，資產(chǎn)負(fù)債率維持在42.3%。截至2024年6月30日，貝殼的現(xiàn)金、現(xiàn)金等價(jià)物、受限資金和短期投資合計(jì)達(dá)到了597億人民幣。

貝殼執(zhí)行董事和CFO徐濤在二季報(bào)電話會(huì)議中表示，“在穩(wěn)健的現(xiàn)金儲(chǔ)備下，我們?nèi)詴?huì)持續(xù)加大股東回報(bào)，通過積極的股票回購，進(jìn)一步提升資本配置、提高資本運(yùn)營效率，與投資者分享發(fā)展的紅利”。

貝殼的這次回購調(diào)整計(jì)劃起到了效果，在擴(kuò)大并延長股份回購計(jì)劃的第二天，貝殼港股便高開高走，截至當(dāng)日收盤，股價(jià)報(bào)38.6港元/股，大漲7.67%。

貝殼港股8月13日股價(jià)走勢(shì)情況，圖源Choice

不過，這樣的漲勢(shì)并沒有持續(xù)太久，8月14日，貝殼港股就以下跌2.20%收?qǐng)?，在后續(xù)的幾天中持續(xù)在38港元/股上下震蕩。

截至8月21日收盤，貝殼的股價(jià)來到了38.15港元/股，下跌2.43%。

貝殼的業(yè)績情況，是房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀的一個(gè)縮影，同樣的，市場(chǎng)對(duì)貝殼的信心，也是對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)信心的一個(gè)縮影。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)還將經(jīng)歷長時(shí)間的調(diào)整。這種環(huán)境下，貝殼只能盡力保持穩(wěn)定“輸出”，根據(jù)市場(chǎng)的變化快速作出反應(yīng)，并尋求第二曲線的增長。

對(duì)于貝殼來說，如今“一體三翼”戰(zhàn)略已經(jīng)略顯成效，接下來就是讓幾塊業(yè)務(wù)齊頭并進(jìn)，增強(qiáng)穿越周期的能力，讓資本市場(chǎng)對(duì)它更有信心。

（本文頭圖來源于貝殼找房官方微信公眾號(hào)。）