李艷杰：物企怎么玩轉第二增長曲線

近兩年，隨著物業(yè)企業(yè)的快速規(guī)模化及資本化發(fā)展，行業(yè)高增長的首要支柱——“規(guī)?！北桓鱾€物企追逐。但隨著資本化熱潮降溫，物業(yè)企業(yè)便開始打造另一增長支柱——“業(yè)主增值服務”，圍繞著業(yè)主需求進行多元化的創(chuàng)新及探索，如傳統(tǒng)的家政、保潔、維修工作，零售、團購，再到家居家裝等業(yè)務，企業(yè)的業(yè)主增值服務業(yè)務條線達到20余條。

2021年，僅有24家物企披露細分業(yè)主增值服務業(yè)務內容，由于每家企業(yè)對于業(yè)務的定義與分類所有差異，在此篇內容分析的過程中，會出現將部分企業(yè)的2項或多項業(yè)務合并到某一項業(yè)務中的情況。通過分析上市物企在增值服務業(yè)務上的探索，希望能夠為接下來其他企業(yè)在增值服務業(yè)務上的開展起到一定的借鑒價值。

總體看，物企布局的業(yè)主增值服務主要包含9條業(yè)務線，其中，生活服務業(yè)務、空間服務、到家服務是布局數量最多的三條業(yè)務，生活服務、房地產經紀業(yè)務及空間服務則是同比增長最快的業(yè)務。以下將圍繞核心業(yè)務進行針對性分析。

一
生活服務
企業(yè)布局最多的業(yè)務

2021年，19家物業(yè)企業(yè)的生活服務收入為67.56億元，遠高于企業(yè)業(yè)務線的收入，同比增長達到102.2%，居物業(yè)企業(yè)漲幅靠前的位置。物業(yè)企業(yè)提供的生活服務主要包含：家政服務、家庭清潔、物業(yè)維修、庭院園藝、社區(qū)團購、綜合咨詢服務等內容。

從服務需求上看，物業(yè)企業(yè)在生活服務上主要以居民服務需求量大、消費頻次高、物業(yè)服務的專業(yè)性相對較低、可復制性強的業(yè)務為主。

從具體企業(yè)看，綠城服務、碧桂園服務、雅生活、旭輝永升服務則依賴于企業(yè)固有的服務規(guī)模及客戶群體，在生活服務板塊上產生的收益遠高于其他企業(yè)。

如綠城服務在居家生活服務板塊，通過“四季直營+分公司自營+商家合作模式”以杭州為主戰(zhàn)場向全國進行延伸，其空調業(yè)務與家政業(yè)務融合成大家政業(yè)務，構建入戶服務敲門磚，深度挖掘C端用戶需求。而綠城服務在全國有2100余個項目，龐大的客戶群體為企業(yè)在該業(yè)務上的增長提供充足的基礎。

但在該業(yè)務的漲幅上，融創(chuàng)服務、遠洋服務、金科服務、融信服務為表現較好，該類企業(yè)在2021年實現規(guī)模提升的基礎上，持續(xù)進行業(yè)務創(chuàng)新與業(yè)務挖掘。如融創(chuàng)服務的生活服務板塊主要提供家政保潔、居家維修、社區(qū)商業(yè)及裝修管理等服務，2020-2021年，融創(chuàng)服務通過收購彰泰物業(yè)、加大第三方項目的拓展等方式快速擴充管理規(guī)模，使生活服務業(yè)務的漲幅近600%，也為以后持續(xù)的業(yè)務開展提升打下基礎。

遠洋服務則是由于企業(yè)生活服務內容主要包含美居服務與商品零售服務，同時2020年條線的收入基礎較低，故不多做分析。

二
空間服務
布局較謹慎的業(yè)務

2021年16家物業(yè)企業(yè)的空間服務業(yè)務收入為25.75億元，同比增長72.7%，空間服務內容主要包含社區(qū)廣告投放、公區(qū)資源整合、公區(qū)場地出租等業(yè)務。物業(yè)公區(qū)空間范圍大、可產生收益的內容也較多，但對于公區(qū)收益歸屬權的問題也一直是擺在物業(yè)、業(yè)主之間的一個重要的話題，如《民法典》對小區(qū)公共收益約束“業(yè)主業(yè)主共有部分的經營與收益情況，物業(yè)公司必須向業(yè)主定期公開，并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會進行報告”。故企業(yè)在選擇空間服務業(yè)務內容時，往往保持較為審慎的態(tài)度。

2021年，在公共空間業(yè)務產生收益最多的企業(yè)分別為：雅生活服務、保利物業(yè)、金科服務及遠洋服務。其中雅生活服務的空間服務內容主要包含會所經營服務、物業(yè)運營服務、社區(qū)廣告運營、停車場管理服務及社區(qū)資產的經營等，企業(yè)通過搭建資源管理系統(tǒng)，加強資源的盤點和數據分析，開展核心資源清閑置專項行動，資源利用率有效提升，推進社區(qū)營銷策劃服務的開展，持續(xù)豐富服務內容，使得板塊收入居披露數據物企之首。

保利物業(yè)則通過優(yōu)化社區(qū)公共資源利用，提供場地出租、快遞服務、充電服務、共享服務、回收服務等便民服務；發(fā)掘電梯、停車場等社區(qū)媒體渠道的傳播價值，通過信息化系統(tǒng)實現標準化、數字化運營，全面提升社區(qū)媒體點位覆蓋率及經營效益。同時針對品牌商家推出「品效一體」的社區(qū)整合營銷服務，不斷構建立體化的媒體營運價值鏈。

在業(yè)務收入漲幅上，融信服務及金科服務遠高于其他物業(yè)企業(yè)。其中，融信服務的空間服務稱為場地固有資源業(yè)務，主要包含在管住宅物業(yè)公用區(qū)域投放廣告和租賃服務，之所以能夠取得超800%的漲幅，核心是企業(yè)2020年基數過低，該部分收入僅69.3萬元，2021年收入錄得627萬元。

三
家裝服務
物企入局積極性較高的業(yè)務

家裝服務業(yè)務是近兩年物業(yè)企業(yè)業(yè)務開展呼聲最高，也是市場需求最活躍、成交最頻繁的業(yè)務之一。整體看，11家物業(yè)企業(yè)明確披露家裝服務收入狀況，總收入為15.03億元，較2020年增長42.2%。

從具體企業(yè)看，保利物業(yè)、碧桂園服務這類頭部企業(yè)在家裝家居服務板塊的收入遠超其他物企。如保利物業(yè)持續(xù)深耕美居服務領域，提供拎包入住業(yè)務，完善和優(yōu)化供應鏈資源，加快形成專業(yè)高效的運營模式，雖2021年該業(yè)務的收入較2020年所有下降，但仍維持在高位。

碧桂園服務則是通過整合知名家裝品牌資源，打造「鳳凰置家」CRM系統(tǒng)，進一步實現精準營銷和精細化運營，為業(yè)主打造優(yōu)質、便捷、安全、放心的一站式家裝家居服務體。

從收入漲幅方面，德信服務集團旗下的美居業(yè)務，通過整合優(yōu)質家裝資源，為業(yè)主提供全周期、一站式的置家服務，在2022年初，企業(yè)加強與其他資源方的合作，與帥豐電器達成戰(zhàn)略合作，為接下來持續(xù)的業(yè)務增長打下基礎。

而濱江服務的優(yōu)居業(yè)務則由于年度交付項目涉及到定制家居的業(yè)務減少，在板塊中實現較大的下降，降幅達到74.6%。

四
停車位服務
增長最穩(wěn)定的業(yè)務

停車位服務獨立披露起始于中海物業(yè)，企業(yè)自2019年中期開始新增分部“停車位買賣業(yè)務”在財報上單獨列示，隨后2019年全年業(yè)績以及2020年業(yè)績報告中有更多的企業(yè)將停車位管理租售業(yè)務單獨拆分披露出來。

2021年共有9家物業(yè)企業(yè)單獨披露停車位業(yè)務，總營業(yè)收入為14.75億元，同比增長為36.6%。其中世茂服務、保利物業(yè)和中海物業(yè)穩(wěn)居前列。

世茂服務的車位資產運營服務于2020年全面升級，形成停車位銷售、車位管理、車位租賃、車位改造、車輛養(yǎng)護等鏈條式服務，2020-2021年世茂服務的車位運營服務實現持續(xù)平穩(wěn)的增長。

保利物業(yè)的車場管理服務則是通過結合停車場設施、地理位置、車位分布、客戶合作等特點，提供針對性的秩序管控、經營開發(fā)、收費管理等運營方案，同時保利物業(yè)也在積極運用智能停車系統(tǒng)和智能設備，也在較大程度上實現在該業(yè)務線的降本增效。

中海物業(yè)雖是行業(yè)中第一批將車位資產服務獨立的業(yè)務，但該業(yè)務真正實現跨越式增長則是在2021年。報告期內，中海物業(yè)通過精細管控車位去化，使得車位銷售實現大幅度的提升，根據企業(yè)車位投資策略，企業(yè)計劃五年回本并實現多數去化，全年共賣出2067個車位，年末企業(yè)車位庫存在手仍有14709個，處于較高位置，在未來3年內，停車位買賣業(yè)務仍能夠為中海物業(yè)帶來較高的收入增長。

五
到家服務
創(chuàng)先探索最多的業(yè)務

2021年，明確披露到家服務的物企共有8家，實現收入16.85億元，同比漲幅達38.9%。根據業(yè)績報告中提及到的到家服務，主要包含團購、零售、教育、健康、旅游等創(chuàng)新性服務，也是物業(yè)企業(yè)在大服務、大消費時代重要的業(yè)務發(fā)展抓手。

保利物業(yè)及碧桂園服務的到家服務穩(wěn)居上市企業(yè)前列，如保利物業(yè)在零售業(yè)務中，搭建起“和院優(yōu)品”線上平臺，加快整合供應鏈，依托單品爆品策略及多元渠道能力，實現零售產業(yè)規(guī)模的快速增長。

建發(fā)物業(yè)增幅偏高主要是由于企業(yè)由于管理面積的增加，客戶群不斷擴大使得不斷豐富社區(qū)增值及協(xié)同服務業(yè)務，例如，積極發(fā)展尾盤銷售代理服務及家政服務、推進家居美化服務，并持續(xù)優(yōu)化網上購物平臺“建發(fā)物業(yè)甄選”。

六
房產經紀服務
增長速度最快的業(yè)務

2021年單獨披露房產經紀服務業(yè)務的企業(yè)共7家，該板塊收入為10.15億元，同比漲幅達113%，為所有細分業(yè)務中漲幅最高的業(yè)務。從具體布局企業(yè)看，這批企業(yè)在房產經紀服務業(yè)務中多已打造起自己房產經紀品牌。如碧桂園服務的“有瓦”、旭輝永升服務租售業(yè)務BU化打造、濱江服務的“濱江優(yōu)家”等。

以碧桂園服務為例，企業(yè)的房地產經紀服務收入較2020年同期實現同比增長43.7%至2.52億元，同時企業(yè)在2021年升級房地產經紀業(yè)務，開始打造自有二手租售品牌“有瓦”。此外企業(yè)與世紀宏圖不動產在房屋經紀領域開展戰(zhàn)略合作，將更深層次地挖掘房產經紀服務價值。

遠洋服務2021年已開業(yè)租售門店達40家、已經覆蓋12個城市、70個項目，線上業(yè)務租售系統(tǒng)也在不斷地完善，實現跨城市規(guī)模化管理，助力企業(yè)該業(yè)務線實現高速的發(fā)展。

由于資產管理服務與空間服務、房產經紀服務等業(yè)務有較大的重合度，所以不做過多的分析。

結語

2020-2021年，物業(yè)板塊經歷大規(guī)模整合以及資本化發(fā)展階段，以頭部企業(yè)及快速成長型企業(yè)為代表，順勢而為，向資本、市場要效益。

但隨著行業(yè)規(guī)模整合及資本化進入階段性冷靜期，物業(yè)企業(yè)要如何維持高增長速度，是大多數企業(yè)面臨的問題？尤其是對于物業(yè)企業(yè)前兩年立下高增長業(yè)績指引目標的企業(yè)來說，挖掘第二甚至第三增長曲線，更是迫在眉睫。

而業(yè)主增值服務憑借其龐大的業(yè)主數量、多樣化的服務需求，順勢成為物業(yè)企業(yè)重點突破的業(yè)務端口。但面對業(yè)主的多樣化需求，哪些是物業(yè)企業(yè)能夠提供、順利產生效益、同時能夠進行標準化復制的業(yè)務，是物業(yè)企業(yè)在篩選業(yè)主增值服務業(yè)務時考量的問題。