地產(chǎn)大佬的黃昏

文 | 佘宗明

在“一個(gè)時(shí)代結(jié)束了”句式被用爛了的時(shí)代，人們的挽歌總是散落在各種嘆詞之中。
沒那么多轟然一響，卻有無數(shù)個(gè)唏噓一聲。
富力失去“張力”，是這幾天地產(chǎn)圈里的頭條。
擱兩周前，最熱話題是許家印被傳跳樓。
恒大與富力，曾是廣州兩大代表性房企。恒大曾是中國(guó)房企第一軍團(tuán)，富力更早之前曾是粵系房企中的“大哥大”。
許家印跟張力，是多年好友。之前二人都有自己的中超球隊(duì)，廣州德比時(shí)，兩人還比鄰而坐，談笑風(fēng)生。
可線性流逝的時(shí)間，從來不吝于用“時(shí)過境遷”顯示自己改變世事的能力。
僅幾年時(shí)間過去，地產(chǎn)大佬們的處境，就被釘在“物是人非”的墻面上了。
只恐雙溪舴艋舟，載不動(dòng)他們的許多愁。
時(shí)代大幕上，任志強(qiáng)、潘石屹、許家印、孫宏斌、張力……大佬們的身影一一掠過。
然后，屏幕上打出了一行字：
地產(chǎn)大佬們的黃昏。
沉浮錄，現(xiàn)在只剩下個(gè)“沉”字。

01

2020年12月，雖然恒大債務(wù)危機(jī)被許家印“債轉(zhuǎn)股”的神操作化解，但中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)已迎來變局時(shí)刻。
經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)當(dāng)時(shí)撫今追昔道：中國(guó)過去40年經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)的過程中，差不多每10年都有一波財(cái)富浪潮。最大的一波就是房地產(chǎn)，房地產(chǎn)造富周期差不多持續(xù)了20年。
21世紀(jì)的前兩個(gè)十年，確實(shí)是中國(guó)房地產(chǎn)的“激蕩20年”。
在此過程中，一批地產(chǎn)大鱷站在了時(shí)代潮頭，他們走在春天里，落在身上的都是“南方講話”的余暉。
踩著“高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)”的風(fēng)火輪，這些大鱷們叩開了各個(gè)富豪榜的大門。
風(fēng)云際會(huì)，作而萬物睹。
房地產(chǎn)的造富效應(yīng)，從大佬們極盡奢華的生活就可窺斑：
去年9月，網(wǎng)上曾流出一份《恒大集團(tuán)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)客史記錄總表》。
這份表格，讓很多人見識(shí)了“上流人”的講究生活。
而這次深陷行賄漩渦的張力，同樣讓別人見識(shí)過什么叫“究極奢華”。
被控受賄的那位美國(guó)舊金山官員努魯，2018年10月來到中國(guó)時(shí)，曾受到張力的禮遇——
努魯下榻酒店后，24小時(shí)配有保鏢，“就像FBI的特工一樣”。
參觀張力的家，努魯大為震驚，覺得像走進(jìn)了“博物館”“白宮”。
這場(chǎng)景，就像是劉姥姥進(jìn)了大觀園。
有錢人樸實(shí)無華且枯燥的生活，總得找點(diǎn)樂子。
就像煤老板偏愛投資影視業(yè)那樣，地產(chǎn)大佬之前普遍喜歡玩足球。
2019年6月，足壇曾發(fā)生“十二君子聯(lián)名上書”事件，促請(qǐng)加快成立中超聯(lián)盟。
有意思的是，12人當(dāng)中大多數(shù)都是地產(chǎn)大佬：廣州恒大許家印、上海綠地申花張玉良、河北華夏幸福王文學(xué)、深圳佳兆業(yè)郭曉群、廣州富力張力、大連一方王健林、河南建業(yè)胡葆森……
部分大佬的多元化擴(kuò)張棋盤中，落子還包括造車。典型的，如恒大、寶能。
毫無疑問，那是屬于地產(chǎn)大佬們的黃金時(shí)代。

02

但也就是幾年過去，境況已大變。
這幾年，地產(chǎn)大佬們紛紛開啟了渡劫模式。債務(wù)壓頂成了他們的共同遭際。
2018年就喊出“活下去”的萬科掌門人郁亮，當(dāng)時(shí)還被視作新版杞人憂天。
可到了2022年，被寒氣吹到的房企們，一個(gè)個(gè)將郁亮的“黑鐵時(shí)代”論抄在了小本本上，只恨沒能早些儲(chǔ)糧。
房地產(chǎn)行業(yè)入冬，中超跟著吹寒氣。
這兩年，跟中超有關(guān)的新聞高頻詞，是斷糧、欠薪、解散、退賽等。

這不是房地產(chǎn)行業(yè)首次被寒氣侵襲。
事實(shí)上，早在2014年前后，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入拐點(diǎn)的聲音就四起。
也是在那兩年，任大炮退休，潘石屹低調(diào)，王石處于半游學(xué)狀態(tài)，朱孟依為合生創(chuàng)展徘徊在退市邊緣而傷神……當(dāng)時(shí)就有地產(chǎn)大佬時(shí)代落幕的說法。
李超人在翌年的退場(chǎng)，更是讓這類論調(diào)泛起。
但那時(shí)依舊是白銀時(shí)代。2016年至2017年的上揚(yáng)曲線，更是讓所謂拐點(diǎn)論又拐了個(gè)彎。
直到這兩年，很多人才生出“只是當(dāng)時(shí)已惘然”的后知后覺之感。
2022年行將過去，房企們普遍過得挺難：克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2022年1-11月，百?gòu)?qiáng)房企的累計(jì)銷售業(yè)績(jī)，無論是全口徑、操盤口徑還是權(quán)益口徑，同比下降皆超四成。
困境中的地產(chǎn)大佬們，已經(jīng)無法再用愛馬仕皮帶表露自身的意氣風(fēng)發(fā)，只能是用工作群里的語音證明：自己真的沒有剛落到救生毯或防護(hù)墊上。
越是困頓期，越是容易被負(fù)面纏身，負(fù)面越是容易被“放大”。
身為富力“雙老板”之一、富力聯(lián)席董事長(zhǎng)的張力，陷入行賄泥潭，自然也顯得愈發(fā)扎眼。
這會(huì)被視作“地產(chǎn)大佬渡劫2022”的直觀注腳。

03

張力此次被倫敦警方逮捕，“1.29億天價(jià)保釋金”確實(shí)很醒目。
要知道，張力被指行賄的金額（價(jià)值2070美元的葡萄酒、免費(fèi)旅游和其他禮品折抵價(jià)值）跟這沒法比，因行賄而被開綠燈的大型混合用途項(xiàng)目也才價(jià)值數(shù)百萬美元。
所以，事發(fā)后，富力方面一邊切割，說涉事項(xiàng)目是張力個(gè)人持有，保釋金也并非富力提供，一邊否認(rèn)，認(rèn)為“對(duì)方到中國(guó)出差，張力請(qǐng)吃飯、住酒店只是中國(guó)的待客之道，并不涉及到行賄。”
鑒于不少房企發(fā)跡史中都有些“灰色”部分，之前也有中資房企卷入“行賄疑云”，這原本可以被淡化。
但現(xiàn)在看，不少人會(huì)將其跟富力如今的處境打包審視，這會(huì)擴(kuò)充此事的解讀外延空間。
富力曾是“華南五虎”中碾壓碧桂園、恒大、雅居樂和合生創(chuàng)展的大哥式存在，它的“雙老板”模式（李思廉和張力“雙子星”共同掌權(quán)且保持權(quán)力平衡）也為業(yè)界津津樂道。
2005年在港IPO后成為首家納入恒生中國(guó)企業(yè)指數(shù)的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)，2018年首次進(jìn)入千億房企之列，都是其高光時(shí)刻。
而在輿論視線中，它的高光點(diǎn)是2017年充當(dāng)“白衣騎士”，花了189.55億元吃下萬達(dá)70多家高星級(jí)酒店，在“世紀(jì)大收購(gòu)”中扮演了主角。
彼時(shí)將資產(chǎn)包甩賣給富力的王健林，很是心痛：“放眼全球，這樣低價(jià)的收購(gòu)機(jī)會(huì)百年難遇！”
另一頭的李思廉則很高興，稱“通過合作，富力將進(jìn)一步擴(kuò)展旗下的酒店業(yè)務(wù)，增加優(yōu)質(zhì)的投資物業(yè)經(jīng)營(yíng)收益，實(shí)現(xiàn)多元化的產(chǎn)業(yè)布局?！?br />但事實(shí)證明，富力是接了個(gè)燙手山芋：重資產(chǎn)屬性+疫情沖擊影響，讓酒店業(yè)務(wù)成了加劇富力資金鏈承壓的那根重量級(jí)稻草，讓其流動(dòng)性加速惡化。
年報(bào)顯示，截至2021年末，富力的借款總額共達(dá)1327億元，凈負(fù)債率123%，2022年內(nèi)到期的借款約為583億元，同期非限制現(xiàn)金余額約為63億元（不包括148億元限制現(xiàn)金）。
眼下正賣賣賣的富力，倒是想含淚大甩賣那些酒店資產(chǎn)，可在房企們忙著自保的當(dāng)下，沒能來接盤呢？
這只是富力決策失誤的縮影。從第一梯隊(duì)到不復(fù)榮光，富力的幾度踩空，事后看很容易給人“一對(duì)王加四個(gè)二拆著打”的既視感：
2007年押注商業(yè)地產(chǎn)，結(jié)果錯(cuò)過了低價(jià)拿地紅利，還被2008年的金融危機(jī)點(diǎn)了穴；
2012年逆勢(shì)在低線城市拿地，遇上了政策調(diào)控升級(jí)……
想靠出海帶來增量，2013年起在馬來西亞、澳大利亞等國(guó)投建項(xiàng)目，可滾動(dòng)開發(fā)模式跟回本周期長(zhǎng)、融資成本高情形的不適配，讓其并未收到預(yù)期回報(bào)——從2012年出海潮起，再到2017年逐漸退守，多個(gè)中資房企都為此交了昂貴學(xué)費(fèi)。
在此背景下，張力涉嫌行賄，勢(shì)必引來更多的詬?。哄X沒怎么掙到，還可能落得個(gè)囹圄之災(zāi)，說什么好呢？
這，也算是一次踩空了。

04

張力的“吃虧”，富力的踩空，難免讓人想起那句跟“個(gè)人奮斗”“歷史進(jìn)程”相關(guān)的名語錄。
抓住時(shí)代紅利，就是“時(shí)來天地皆同力”。
時(shí)代紅利不再了或錯(cuò)失了，就是“運(yùn)去梟雄不自由”——具體來說，沒準(zhǔn)就是被迫低調(diào)、被傳跳樓。
不知道張力們對(duì)照現(xiàn)在和從前，會(huì)不會(huì)有種“別夢(mèng)寒”的失落感？
就目前看，房企中活得較好的代表，是“萬”字頭的萬科和萬達(dá)，一個(gè)是很早就喊出“活下去”，如今“囤糧”3500億過冬；一個(gè)是因提前遭遇債務(wù)危機(jī)開啟自救性大甩賣，而今渡劫成功。

但更多的房企，在繁榮預(yù)期里停不下擴(kuò)張的步伐，到了房地產(chǎn)周轉(zhuǎn)模式面臨去杠桿、降負(fù)債和控風(fēng)險(xiǎn)嚴(yán)峻考驗(yàn)時(shí)才大夢(mèng)初醒，當(dāng)下只能是羨慕嫉妒萬達(dá)。
當(dāng)然了，說富力們失去了發(fā)展的張力，說房地產(chǎn)行業(yè)再也無法“加印”，并不確切。
在房地產(chǎn)“金融16條”、地產(chǎn)紓困“三支箭”、保函置換預(yù)售監(jiān)管資金統(tǒng)一規(guī)定出臺(tái)后，多維度房企融資端支持體系齊活，很多房企又從天臺(tái)上下來了。
在債務(wù)重組上積極的富力，就已成當(dāng)前國(guó)內(nèi)首家實(shí)現(xiàn)境內(nèi)及境外債券全部整體展期成功的房企。
沒必要現(xiàn)在就急著扔出那塊明梏——房企日子不好過，更多行業(yè)也會(huì)跟著不好過。
希望房企和更多行業(yè)都恢復(fù)元?dú)?，是后疫情時(shí)期正常的期冀。
只是你認(rèn)或不認(rèn)，有些情形就擺在那：
房地產(chǎn)行業(yè)很難再回到過去了。2023也不會(huì)是2019。
對(duì)許家印張力們而言，那種時(shí)不我與的感受，只會(huì)是來得更加真切。