大多酒店加盟經(jīng)理目前在下沉市場(chǎng)，還是用忽悠那一套。有朋友向聞旅講述了自己投資加盟酒店的“煩惱”。
此前，他在自己老家，河南一座五線小城做自己品牌的單體酒店，聯(lián)合餐飲一起，生意也還不錯(cuò)。
后來(lái)想要再開一家酒店的時(shí)候，動(dòng)起了加盟心思，一番了解下來(lái)，有家中高端酒店品牌3年半能回本的承諾說(shuō)服了他，于是簽約加盟，110間客房規(guī)模，總投資1500萬(wàn)，目前酒店正處于裝修階段。
雖然簽約裝修了，但這朋友第一次加盟酒店，很沒(méi)底，想問(wèn)問(wèn)是不是真能賺錢？聞旅給他的建議是，如果真是沖著3年半回本去的，要么退了，要么整理下材料準(zhǔn)備打官司。就算預(yù)期時(shí)間能放長(zhǎng)，那也要看酒店具體的位置、客流。如果每個(gè)店都能高回報(bào)，穩(wěn)賺不賠，品牌也不需要做加盟生意了，做理財(cái)好不好。
最后出于負(fù)責(zé)任態(tài)度，聞旅幫他約了多位投資加盟酒店十幾年的老投資人聊了聊，得出的結(jié)論也差不多。如果現(xiàn)在還有品牌稱，千萬(wàn)級(jí)資金投一家酒店少于4年就能回本，那基本就是為了能夠拿下這單簽約的“忽悠”。
最簡(jiǎn)單的辨別方法，就是這家品牌敢不敢把承諾的回本周期寫到合同里，如果不敢寫，那就沒(méi)什么可說(shuō)的，建議投資人握手、起身，趕緊跑。
一般來(lái)說(shuō)，不論是什么級(jí)別的酒店投資，最高的回本周期也不會(huì)少于4年，通常情況下是5年，大成本投資的高奢項(xiàng)目或許還會(huì)更久。而針對(duì)于去到小城投中高端酒店究竟能不能賺錢這個(gè)問(wèn)題，本質(zhì)也不在于城市選在了哪兒，關(guān)鍵在于自己是不是對(duì)所持物業(yè)有清醒的認(rèn)知和判斷。也就是對(duì)所持物業(yè)的自身?xiàng)l件、地理位置以及人流量是否做過(guò)充分的了解，對(duì)周邊同等級(jí)酒店的經(jīng)營(yíng)情況是不是也做過(guò)了解，雖然現(xiàn)在很多品牌宣稱可以幫助投資人做調(diào)研，但真實(shí)情況投資人要自己掌握才更有底。就拿上述正在施工中的小城市中高端酒店投資案例來(lái)說(shuō)，聞旅在線上預(yù)定平臺(tái)查詢了這位投資人朋友物業(yè)位置周邊的酒店，同品牌酒店2023年時(shí)候已經(jīng)開業(yè)一家，與他正在裝修的酒店相隔雖然不是一公里距離，但也不算特別遠(yuǎn)。這家酒店在即將到來(lái)的十一假期房間價(jià)格是200元出頭，日常價(jià)格則在一百七八左右。如果他的酒店不能比這家酒店賣更高，以平均每間房銷售價(jià)200元，年均80%入住率來(lái)算，一年的營(yíng)收大約在640萬(wàn)左右，這其中還包括了客房運(yùn)維成本，品牌后續(xù)運(yùn)維所產(chǎn)生的特許經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)、酒店管理系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)、店長(zhǎng)工資，以及房租水電、其他員工工資成本等等，最終利潤(rùn)能留下一半左右就已經(jīng)很高，也就是320萬(wàn)。總投資1500萬(wàn)，幾年能回本一目了然。且這個(gè)回本周期的大前提是，開業(yè)后的入住率能維持在80%，如果低于這個(gè)入住率，想要回本可能就需要等更長(zhǎng)時(shí)間。從投資屬性看，投資酒店就不是一個(gè)能夠快速回本，快進(jìn)快出的暴利行業(yè)。但即便投資回報(bào)周期長(zhǎng)，從目前大市場(chǎng)環(huán)境看，投資酒店依然是門好生意。主要原因在于投資酒店的主要成本都是在前期，沒(méi)有債務(wù)的情況下，進(jìn)入運(yùn)營(yíng)階段只要維持穩(wěn)定，能維持60~70%，就不會(huì)虧錢，現(xiàn)金流會(huì)非常不錯(cuò)，安全性非常高。更為關(guān)鍵的，投資人要擺正心態(tài)，想明白品牌方給的標(biāo)準(zhǔn)答案并不會(huì)適用于每一個(gè)項(xiàng)目。前期做好對(duì)物業(yè)、地理位置的測(cè)算，對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研，是每一位投資人都應(yīng)該認(rèn)真完成的第一門功課。此外也一定要好好研判自己的產(chǎn)品定位，甚至要親力親為研究了解工程，包括材料，帶著認(rèn)知和想法去跟品牌方一起，探討出最適合自己的項(xiàng)目方案，同時(shí)也管理好回報(bào)預(yù)期，才能讓投資酒店變成一門好生意。當(dāng)然，懂得如何投酒店也只是做好酒店投資及后續(xù)運(yùn)維的充分條件。從品牌細(xì)化趨勢(shì)看，每一個(gè)檔位的酒店品牌可選擇性都超級(jí)高，同一品牌的不同版本，可能也已經(jīng)從1.0升級(jí)到了5.0，設(shè)計(jì)理念、配色典故、文化內(nèi)涵等等，還有許多圍繞客宿體驗(yàn)的升級(jí)，讓投資人眼花繚亂。這些“花樣”越來(lái)越多的加盟信息究竟該如何分辨和選擇？一位自2009年就開始自持物業(yè)做酒店，后續(xù)從經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮開始投7天、維也納國(guó)際，到了現(xiàn)在繼續(xù)投中高端酒店美豪麗致等其他品牌，擁有十余年經(jīng)驗(yàn)的資深酒店投資人張健健對(duì)聞旅直言，站在投資人視角看品牌版本頻繁升級(jí)這件事，其實(shí)一點(diǎn)也不重要。版本是品牌方定義的，也是品牌方做的，并不能真正代表市場(chǎng)所選。投資一家酒店能不能賺錢，本質(zhì)依然是要物業(yè)本身及所處位置和客流是不是過(guò)關(guān)。品牌版本只是能給酒店增加議價(jià)空間，讓住宿環(huán)境更精致，價(jià)格能再多賣一點(diǎn)點(diǎn)。在他看來(lái)，如今高頻的酒店品牌煥新版本升級(jí)更像是品牌方的“自嗨”，酒店不是以最新時(shí)尚和功能為最主要需求，只要核心功能維護(hù)的好，床能不能睡得好，洗澡熱水出的快不快、出水夠不夠，電視能不能看，客房服務(wù)和衛(wèi)生能不能打掃到位，保持干凈，這些不出問(wèn)題酒店生意就能做。至于其他附加功能，比如設(shè)計(jì)風(fēng)格、裝修色調(diào)、很多客人都不會(huì)那么在意，如果看到了，體驗(yàn)到了肯定是驚喜，但還不是影響住宿選擇的最主要因素。“大家都說(shuō)一家酒店5年就要升級(jí)一次，但如果前期裝修做的好，工程質(zhì)量夠硬，只需做好日常維護(hù)，保持酒店不老不破不舊，八年甚至更長(zhǎng)時(shí)間不大改，也依然會(huì)被消費(fèi)者認(rèn)可?！?/section>另一資深酒店業(yè)者，既做過(guò)品牌方同時(shí)也在做投資的芙亞酒店首店投資人王季也表示認(rèn)同。他的觀點(diǎn)更為直接，認(rèn)為多花錢在工程質(zhì)量上是值得且十分必要的，同一檔次酒店不同品牌，二者也都是成熟品牌可固定造價(jià)的前提下，這家單房12萬(wàn)，那家15萬(wàn)，如果是差在了施工細(xì)節(jié)上，那一定要選貴的。這里所付出的溢價(jià)并不是針對(duì)于品牌，而是在酒店完工投入經(jīng)營(yíng)后，出自未來(lái)的維修和維護(hù)成本上，這才是最關(guān)鍵的。他舉例，自己曾任職一家國(guó)際五星級(jí)酒店，彼時(shí)覺(jué)得酒店運(yùn)營(yíng)一年下來(lái)維護(hù)成本太高了，但后來(lái)跟國(guó)內(nèi)一家五星級(jí)酒店品牌一對(duì)比，這家國(guó)內(nèi)品牌一年僅維修費(fèi)就比國(guó)際五星品牌的維修+維護(hù)總價(jià)還要高，問(wèn)題就出在了前期施工，國(guó)內(nèi)這家酒店5年時(shí)間的設(shè)備更換率能達(dá)80%，跟重裝一邊也沒(méi)差多少了。談到這里他直言，現(xiàn)如今酒店投資難，并不是酒店生意本身難做，而是針對(duì)于投資人要關(guān)注的細(xì)節(jié)問(wèn)題實(shí)在太多了。就只說(shuō)施工這一個(gè)環(huán)節(jié)，不懂工程，不懂用料，就不知道會(huì)埋下多少“坑”?，F(xiàn)在很多所謂高星品牌，墻壁也都改用壁布，眼下看是節(jié)省了成本，后面可能就是一系列的隱患問(wèn)題和附加成本支出。想入場(chǎng)請(qǐng)先想明白這三個(gè)問(wèn)題值得關(guān)注的是，今年酒店行業(yè)投資活躍度有顯著的提升。來(lái)自?shī)W維云網(wǎng)（AVC）監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年新開業(yè)酒店2.3萬(wàn)家，接近2023年全年開業(yè)門店量的59%，并預(yù)測(cè)2024年酒店年均增量加存量翻新的客房總規(guī)?；?qū)⒔咏?00萬(wàn)間。但作為見證了中國(guó)酒店投資市場(chǎng)不同周期變化的資深投資人，張健健與王季都認(rèn)為，屬于酒店行業(yè)的投資紅利期早已經(jīng)結(jié)束。相較于當(dāng)下，2010~2017年才是真正屬于酒店投資人的黃金期，那時(shí)候作為投資人業(yè)主對(duì)于物業(yè)租金也沒(méi)什么概念，投一家酒店的整體成本也沒(méi)那么高，但住宿需求增長(zhǎng)很猛，基本是屬于開一家店就能躺著賺錢的狀態(tài)，快的項(xiàng)目投資回報(bào)周期18個(gè)月就能回本，慢的30個(gè)月也差不多。但現(xiàn)在，這樣的回報(bào)周期想都不敢想。現(xiàn)如今投資酒店不僅前期成本飆升，后續(xù)經(jīng)營(yíng)的各種成本，特別是人力成本同樣猛增，不同品牌門店越來(lái)越多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越“卷”，從價(jià)格戰(zhàn)一路升級(jí)為品牌之間的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)之戰(zhàn)。從最初給客人提供一間干凈的客房，舒適的床就可以，到現(xiàn)在早餐要講品質(zhì)性價(jià)比，進(jìn)門遞上一杯茶，離店要給一瓶水，健身房、洗衣房、睡眠房等等等等，說(shuō)到底都還是要投資人來(lái)承擔(dān)的附加成本。但不“卷”也沒(méi)辦法，行業(yè)里大家都做的時(shí)候，不做就會(huì)沒(méi)生意。而對(duì)于那些還在觀望想要投資酒店，又或者已經(jīng)入局但是沒(méi)什么經(jīng)驗(yàn)的投資人，作為過(guò)來(lái)人的王季給了一個(gè)很衷懇和實(shí)用的建議，就是在考慮到底要不要投資一家酒店的時(shí)候，不妨自己先想明白三個(gè)問(wèn)題：第一，人準(zhǔn)備好了嗎？是不是真的有可以和你一起研判所選城市、所選地址、所選物業(yè)可以不可以做酒店，懂行的專業(yè)人士，是不是能幫你清楚調(diào)研市場(chǎng)，分析對(duì)手，捋清未來(lái)？第二，錢準(zhǔn)備好了嗎？近兩年市場(chǎng)大趨勢(shì)是經(jīng)濟(jì)下行，而投資酒店又是一門長(zhǎng)期生意，雖然如今很多租賃物業(yè)會(huì)有6個(gè)月免租期，但對(duì)于酒店從投資改造到后期經(jīng)營(yíng)爬坡，是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程，影響進(jìn)度的往往都是資金問(wèn)題，是不是有足夠的能力解決？第三，物準(zhǔn)備好了嗎？這里的物，是指作為投資人是不是有把控產(chǎn)品品質(zhì)和進(jìn)度的能力，如果自己沒(méi)有是不是有專業(yè)的團(tuán)隊(duì)能幫自己去把控；其二還有對(duì)加盟品牌的選擇，很多投資人會(huì)犯的錯(cuò)誤是投資選品牌依靠的是個(gè)人喜好，并沒(méi)有真正去了解品牌背后是不是具備人力資源，供應(yīng)鏈體系，產(chǎn)品質(zhì)量把控等賦能能力。而了解品牌實(shí)力和背后系統(tǒng)的支持能力，他最常用的方式之一就是選擇項(xiàng)目城市同品牌酒店最偏遠(yuǎn)的一家，去跟門店店長(zhǎng)聊一聊，干了多久，換過(guò)多少次店總等等。店長(zhǎng)是品牌人才儲(chǔ)備的最重要一環(huán)，加盟一個(gè)品牌如果人才這一環(huán)都替業(yè)主解決不了，那其他運(yùn)營(yíng)體系問(wèn)題、標(biāo)準(zhǔn)化問(wèn)題以及渠道問(wèn)題，也不必抱有太大期望了。張健健也表示，投資人和品牌方的合作應(yīng)該是一場(chǎng)雙向奔赴，雙方都應(yīng)該拿出足夠的真誠(chéng)和信任，哪一方不坦誠(chéng)不信任，那么這場(chǎng)攜手都不會(huì)長(zhǎng)久，更不會(huì)有雙贏。本文來(lái)自投稿，不代表增長(zhǎng)黑客立場(chǎng)，如若轉(zhuǎn)載，請(qǐng)注明出處：http://allfloridahomeinspectors.com/cgo/market/123488.html
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