投資轉(zhuǎn)身，企業(yè)獨棟風(fēng)起

在企業(yè)獨棟產(chǎn)品稀缺的當(dāng)下，對于有投資需求和改善企業(yè)辦公環(huán)境需求的企業(yè)來說未嘗不是一次好時機。

作者/吳柯

出品/新摘商業(yè)評論

這兩年的房地產(chǎn)市場可以用驚心動魄來形容。

企業(yè)資金鏈斷裂、債務(wù)逾期、項目停工爛尾……像是房地產(chǎn)市場的家常便飯。在“房住不炒”的主旋律下，“炒房客”撤退，住宅的投資屬性被擠出。

此外，美元債三次熔斷，日元持續(xù)貶值都跌麻了。世界經(jīng)濟的變革動蕩，讓股票、債券、外匯、基金等投資產(chǎn)品出現(xiàn)較大浮動。

在這樣的大背景下，投資機構(gòu)、投資者在選擇投資標的時表現(xiàn)出了更審慎的態(tài)度，國內(nèi)房地產(chǎn)大宗交易市場同樣收到波及。據(jù)睿和智庫統(tǒng)計，2022年前三季度全國房地產(chǎn)大宗交易市場的交易額為1464.9億元，同比減少37.1%。

不過，凡事都有兩面性。在交易量下滑的同時，市場的溢價空間進一步膨脹，投資者便有機會以更低的價格獲取更核心的資產(chǎn)。像凱德就以評估價的七折20.4億元購得北京東三環(huán)寫字樓物業(yè)博瑞大廈。廈門象嶼則以低于評估價2.4億元的價格拿下了福州臺江金融街的華班大廈。

另外，商辦市場不同于一般市場，參與購買商辦資產(chǎn)的企業(yè)或投資者對行業(yè)有較深的了解，購入資產(chǎn)后可以通過對項目的管理運營提升資產(chǎn)價值，打造優(yōu)質(zhì)項目并進一步給自身帶來現(xiàn)金流。

這也是為什么，在我國大宗交易中辦公寫字樓類型的資產(chǎn)，始終占據(jù)成交主導(dǎo)地位。在三季度大宗交易的成交中，就有近四成來源于辦公寫字樓。

一、

當(dāng)然，市場環(huán)境的變化也會帶來投資目的的變更。在當(dāng)下的經(jīng)濟環(huán)境下，以自用為目的的交易占比有所提升。

互聯(lián)網(wǎng)、科技、能源等行業(yè)的高速發(fā)展，推動企業(yè)相關(guān)業(yè)務(wù)的拓展，刺激了其在一二線城市購買辦公樓的需求。商湯集團就擬33.28億收購上海西岸國際人工智能中心物業(yè)。鄂爾多斯則26.73億元收購華潤旗下上海蘇河灣中心寫字樓。

隨著自用需求的增加，企業(yè)獨棟辦公樓市場再次被聚焦。實際上，不止當(dāng)下，實力企業(yè)對獨棟辦公樓的鐘愛由來已久。從蘋果、特斯拉到阿里巴巴、騰訊，數(shù)得上名號的企業(yè)多數(shù)都擁有屬于自己的獨棟辦公樓。

（蘋果總部大樓）

這不僅是因為獨棟辦公樓能提升企業(yè)形象，更貼近企業(yè)個性需求，便于管理，更因為企業(yè)成長到一定程度后，企業(yè)獨棟辦公減少物業(yè)費用支出，投資成本更低，而且可以作為一筆長期的投資經(jīng)營。對于物業(yè)運營能力較強的企業(yè)，還能獲得額外的投資收益。

精明的老板們深諳此道。尤其在經(jīng)濟下行壓力較大的時候，企業(yè)獨棟辦公樓更是各大企業(yè)的“寵兒”。就連華泰證券、海通證券、長江證券等券商，近兩年也紛紛買樓用于日常辦公。

二、

在需求催動下，尤其是寸土寸金的一二線城市，寫字樓市場低容積率產(chǎn)品數(shù)量不會特別多，獨棟寫字樓也就具備一定稀缺性。近日，北京石景山的遠洋春秋中心廣場企業(yè)獨棟寫字樓的亮相就引得市場的關(guān)注。

如果說冬奧會之前，北京人沒有不知道石景山的，那么冬奧會之后，國內(nèi)就沒有多少人不知道石景山了。借著冬奧會的紅利，近些年石景山相繼出臺了首鋼老工業(yè)區(qū)發(fā)展意見、京西示范區(qū)實施方案、新首鋼三年行動計劃、十大攻堅工程等一系列政策，發(fā)展變化肉眼可見。

（首鋼滑雪大跳臺）

首鋼遺址公園投入使用，新首鋼大橋通車，首鋼滑雪大跳臺更成為吸引游客的“網(wǎng)紅”打卡地……與首鋼搬遷停產(chǎn)時相比，京西地區(qū)生產(chǎn)總值是原來的2.8倍；固定資產(chǎn)投資是原來的2.1倍；一般公共預(yù)算收入是原來的2.6倍。石景山的生活、交通配套等得到進一步完善，早年老工業(yè)區(qū)的面貌一去不復(fù)返，取而代之的是一派文化底蘊豐厚、綠色與繁華交織的現(xiàn)代都市景象。

（新首鋼大橋）

根據(jù)規(guī)劃，到2025年，京西地區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)和能級將持續(xù)提升。其中，新首鋼地區(qū)將研究工業(yè)遺存開發(fā)建設(shè)模式，加強與國際化資源的合作，用好科幻產(chǎn)業(yè)基金，發(fā)揮好科幻產(chǎn)業(yè)聯(lián)合體作用，建設(shè)科幻產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，逐步成為京西產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的新引擎。新首鋼地區(qū)文化復(fù)興、產(chǎn)業(yè)復(fù)興、生態(tài)復(fù)興、活力復(fù)興將取得重大成果，國際文化、體育交流等功能將顯著增強，總收入則力爭實現(xiàn)400億元。

京西示范區(qū)將統(tǒng)籌各類“園中園”和零散產(chǎn)業(yè)空間，完善園區(qū)運營管理體制機制。不符合京西戰(zhàn)略定位的功能和產(chǎn)業(yè)將有序退出歷史舞臺。

像與遠洋春秋中心廣場一街之隔的北京保險產(chǎn)業(yè)園就已將股權(quán)轉(zhuǎn)讓于世界500強企業(yè)中國電科，并更名為中國電科智能科技園，未來將打造為國家智能科技聚集發(fā)展、具有示范效應(yīng)的“科技創(chuàng)新高地、產(chǎn)業(yè)發(fā)展高地、人才聚集高地”。據(jù)介紹，2022年以來，中國網(wǎng)安、中國法研、網(wǎng)通院等企業(yè)，已紛紛入駐中國電科智能科技園。

（遠洋春秋中心廣場區(qū)域及周邊示意圖）

作為中關(guān)村科技園區(qū)“一區(qū)十園”中的重要組成部分，中關(guān)村石景山園則重點發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)及文化創(chuàng)意、科技服務(wù)等符合區(qū)域發(fā)展定位的新興高端產(chǎn)業(yè)。

根據(jù)官方發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月，中關(guān)村石景山園管委會引進并完成招商引資認定高精尖企業(yè)75家，注冊資本合計超過10億美元。中關(guān)村石景山園總收入突破3400億元，現(xiàn)代金融業(yè)總收入超1000億元，成為京西首個千億級的產(chǎn)業(yè)集群。

而背靠森林覆蓋率達80%的西山，在“綠水青山就是金山銀山”的思想指引下，石景山生態(tài)環(huán)境得到進一步提升。在全力創(chuàng)建國家森林城市的同時，首都西部生態(tài)屏障將進一步筑牢，新一輪百萬畝造林和生態(tài)林斷帶治理將持續(xù)推進。

在京西區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的加持下，左手中國電科智能科技園，右手中關(guān)村石景山園，遠洋春秋中心廣場所在區(qū)域的產(chǎn)業(yè)及生態(tài)優(yōu)勢已難以掩藏。

三、

更難能可貴的是，產(chǎn)業(yè)利好之外，遠洋春秋中心廣場的交通、商業(yè)等配套以及其自身規(guī)劃和所推出的企業(yè)獨棟的產(chǎn)品力同樣具有競爭優(yōu)勢。

遠洋春秋中心廣場位于石景山劉娘府，周邊有蘋果園大街、金府路等多個主干道，可以快速接駁阜石路、長安街西延線、西五環(huán)等城市交通路網(wǎng)。

同時，距離項目約1.8公里就是蘋果園交通樞紐。作為集軌道交通、常規(guī)公交、快速公交、P+R停車于一體的特大型綜合交通樞紐，蘋果園交通樞紐是地鐵1號線、6號線、S1線的換乘地，多條公交匯聚于此，是京西地區(qū)和其他區(qū)域之間聯(lián)系的重要換乘中心。

（蘋果園交通樞紐效果圖）

立體化的交通架構(gòu)，為遠洋春秋中心廣場提供了便利的交通條件。國際化的商務(wù)配套則為遠洋春秋中心廣場提供便捷的商務(wù)生活條件。

項目周邊匯集香格里拉酒店、北京富力萬達嘉華酒店等高品質(zhì)商務(wù)酒店，以及京西大悅城（在建）、遠洋·春秋里、喜隆多、當(dāng)代商城等繁華商業(yè)配套。緊鄰的西山別墅區(qū)則為項目提供了高品質(zhì)生活空間，其中遠洋集團打造的典型高端項目源山春秋便在其中。

遠洋春秋中心廣場本身則分為東西雙地塊。其中，西地塊打造6棟獨立商業(yè)和部分地下商業(yè)，總建面約6.9萬㎡；東地塊打造了10棟企業(yè)獨棟和1棟獨立商業(yè)。

在遠洋春秋中心廣場內(nèi)部打造了休閑藝術(shù)花園、城市潮汐客廳、原生臺地園林、智能商務(wù)空間等多元空間場景。在這里辦公的人們，不僅可以擁有靜謐的商務(wù)洽談空間、高效的科技服務(wù)，還可以享受露天劇場、藝術(shù)展覽等多元活動空間創(chuàng)造的愉悅生活環(huán)境。

此外，承續(xù)遠洋集團高端、健康的品牌基因，遠洋春秋中心廣場還構(gòu)建自然療愈、空氣清新等21項社區(qū)健康生活場景系統(tǒng)，實現(xiàn)健康室內(nèi)、健康園區(qū)等五大維度升級，全方位、全周期保障用戶的健康生活。

多重資源聚合之下，遠洋春秋中心廣場融藝術(shù)、生活、辦公于一體，朝著區(qū)域重要的文化商務(wù)新地標不斷邁進。于此同時，遠洋春秋中心廣場所推出的企業(yè)獨棟，建筑面積約3900-4400平方米。大小適中，總價不算太高，疊加強勁的區(qū)域發(fā)展?jié)摿透叨宿k公配套，讓其具有了更強的投資屬性和交易靈活性。

在企業(yè)獨棟產(chǎn)品稀缺的當(dāng)下，對于有投資需求和改善企業(yè)辦公環(huán)境需求的企業(yè)來說未嘗不是一次好時機。