房產(chǎn)稅到底要怎么收：我們等的是靴子，卻掉下來(lái)一塊大石頭

一

有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)昨天撰文說(shuō)，征收房產(chǎn)稅要按照評(píng)估值計(jì)征。舉國(guó)皆驚。

按照北京市平均房?jī)r(jià)65000元每平米、每套100平米、計(jì)征稅率約2%計(jì)算，每年要繳的房產(chǎn)稅約在13萬(wàn)元左右，相當(dāng)于初級(jí)白領(lǐng)一年的工資。當(dāng)然，你說(shuō)在有免征額的情況下，實(shí)際上是對(duì)你的第二套房征稅。好，按北京目前的租金回報(bào)水平，上述房屋的租金也就剛剛夠交稅，但在北京，有相當(dāng)?shù)囟蔚哪曜饨鸹貓?bào)不足2%，除了租金，還要再倒貼錢(qián)補(bǔ)足稅款。也就是說(shuō)，辛辛苦苦買(mǎi)了第二套房，到頭來(lái)是為稅務(wù)局打工。

多年來(lái)，對(duì)房產(chǎn)稅的爭(zhēng)論，門(mén)派理?yè)?jù)繁多，說(shuō)法觀點(diǎn)無(wú)數(shù)，但不管多么玄妙高深，義正辭嚴(yán)，也不如老百姓掏錢(qián)時(shí)的切身感受來(lái)得真切。

二

你會(huì)說(shuō)，誰(shuí)讓你買(mǎi)第二套（或比二再多）房子了？活該吧！

不對(duì)呀。過(guò)去二十年里，國(guó)家鼓勵(lì)買(mǎi)房可不是一次兩次。從房改和按揭開(kāi)始，連經(jīng)濟(jì)適用房都放開(kāi)買(mǎi)，上海為了鼓勵(lì)外地人買(mǎi)房，還送藍(lán)印戶口。到全球金融風(fēng)暴的年景，“四萬(wàn)億”放水，不買(mǎi)房買(mǎi)啥？到了2015年，三駕馬車(chē)都不靈光，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)滑坡嚴(yán)重，房地產(chǎn)庫(kù)存預(yù)警，于是又一輪強(qiáng)刺激，把政府和企業(yè)的杠桿成功轉(zhuǎn)移到居民身上。

問(wèn)題是，用了你至少三道之后，橫空出四道限令，限購(gòu)限貸限售限簽，把不動(dòng)產(chǎn)變成凍產(chǎn)，然后再提征稅。

三

無(wú)論是招拍掛賣(mài)地還是銷(xiāo)售賣(mài)樓花，內(nèi)地房地產(chǎn)都學(xué)的是香港模式。這是有內(nèi)在邏輯的，因?yàn)閮烧叩耐恋刂贫阮?lèi)同：土地公有，長(zhǎng)期租用。

但不同的是，香港的房產(chǎn)稅并不是以房屋的市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征的，而是按房屋的租金水平做為稅基。因而不僅用途清晰，而且稅負(fù)不重。據(jù)香港中原施永青先生講，香港的房產(chǎn)稅分為三個(gè)部分：

一是地租或補(bǔ)地價(jià)，這是持有稅，因?yàn)槭前促u(mài)地時(shí)的地價(jià)征收，所以早期房產(chǎn)稅額很小。比如太古城的地是100年前拿的，其地租每個(gè)季度才數(shù)百港元，每個(gè)業(yè)主分?jǐn)倿?.03港元！太古城的租期是999年。還沒(méi)有到加租的時(shí)間?，F(xiàn)在大部分地租，是按差餉估值的3%。

二是差餉。差是“差人”，就是中國(guó)舊稱(chēng)的警察。這項(xiàng)稅收原來(lái)用途很單純，是維持治安的開(kāi)支，現(xiàn)在則是各項(xiàng)市政服務(wù)開(kāi)支。它的征收是按房產(chǎn)租金估值（因?yàn)榉孔幽阕约哼€在?。┑?.5%征收，每年或許有微調(diào)。差餉實(shí)質(zhì)是持有稅。

第三部分，如果房子真在出租狀態(tài)，征收的叫物業(yè)稅，私家業(yè)主交租金收入的15%，企業(yè)交16.5%。每年還可以有20%的折扣。

所以，部長(zhǎng)提出的玩法的實(shí)質(zhì)是：賣(mài)地時(shí)學(xué)香港，地權(quán)握在自己手里，征稅時(shí)學(xué)美國(guó)，按最大頭兒的稅基來(lái)收。其“兼收并蓄，取其精華”的能力令人嘆服不止、不止、真不止……

不錯(cuò)，美國(guó)是按市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征房產(chǎn)稅，但美國(guó)的土地是私有的，千秋萬(wàn)代不變，不管你家房子下面發(fā)現(xiàn)石油還是黃金，都?xì)w自己（比如布什家族就是這樣富出來(lái)，然后再貴起來(lái)的）。再者，人均收入和資產(chǎn)流動(dòng)性，我們與美國(guó)仍然不可同日而語(yǔ)。

中國(guó)內(nèi)地和香港，如果按照市場(chǎng)評(píng)估值來(lái)征稅，那所征稅的出處是土地，而不是上面建筑的房屋。單就房子而言，與一般的生產(chǎn)設(shè)備無(wú)異，是要折舊的。不然，中國(guó)哪來(lái)的那么拆遷？成都重慶的房子比北京不知要好上多少？可房?jī)r(jià)天壤之別，就是因?yàn)榉孔酉旅娴耐恋刂靛X(qián)！而土地并不是業(yè)主的。

四

施政之要是什么？

一是初心和立意，要良善，以民為天；二、對(duì)癥下藥；三、有安全邊際的可行性。

看看初心是什么？不管是為了改變預(yù)期，平抑房?jī)r(jià)，還是再給財(cái)政收入日漸枯竭的地方政府一個(gè)收錢(qián)新工具，總之是功利性目標(biāo)。

再看是否對(duì)癥下藥？中國(guó)房地產(chǎn)患在哪里？病在何處？不在于一個(gè)人住大房，而在于一個(gè)人占多套房。也就是說(shuō)，溫州的炒房大媽?zhuān)茸『勒鸟R云，危害要大得多?？墒?，我們聽(tīng)到的征稅憑據(jù)，始終是面積，而不是套數(shù)。

有人要招杠，那馬云要是想住5萬(wàn)平米大房子呢？不可能，容積率是建委批的，你不批，他住不了。放心。

三、可行性就更堪憂。如文首所提的按市場(chǎng)評(píng)估值征收一節(jié)，不僅大量位高權(quán)重財(cái)豐因而房多者很難通過(guò)，賬面資產(chǎn)厚而流動(dòng)資產(chǎn)薄的小中產(chǎn)，勒緊褲帶也未必交得上。

五

講真，如按市場(chǎng)評(píng)估值征房產(chǎn)稅，那對(duì)大部分有房族來(lái)說(shuō)，落下的不是靴子，而是一塊殺傷力頗大的石頭。在上月與香港中原集團(tuán)主席施永青面談時(shí)，他提到，“如果這樣收，很多人會(huì)交不起的。”

在情況復(fù)雜的現(xiàn)階段，應(yīng)該怎樣征收房產(chǎn)稅？

首先，如果要按房屋估值征收，那么只應(yīng)針對(duì)于“過(guò)份套數(shù)”擁有者，比如先從第五套以上（含第五套）開(kāi)始征收。然后，第四套，第三套……

上文說(shuō)過(guò)，最有害者，不是有錢(qián)住大房子，因?yàn)轳R云不住，你也住不起；而是有錢(qián)買(mǎi)多套小房子，就把小房子的價(jià)格炒上去了，你才買(mǎi)不起。

這樣征收，一是打擊面小，理由充足。你都第五套了，有點(diǎn)過(guò)分吧！二是很多群眾買(mǎi)房是被“誘敵深入”，以情以理，宜給回旋時(shí)間。

其次，在管理增量的同時(shí)，激活存量。特別是空置房，既是投資目的，又是浪費(fèi)資源。用收稅逼出空置房，增加市場(chǎng)上的租房供應(yīng)，有助于租金合理化。當(dāng)然，也會(huì)使業(yè)主有了納稅來(lái)源。

第三，才按租金收入為稅基，征一個(gè)較低稅率的普適稅，并把物業(yè)費(fèi)合并，比如香港的差餉。

六

地方政府事多錢(qián)少，企業(yè)情況不妙，刮不出多少油水，中央也不可能把分稅制下已入袋的錢(qián)轉(zhuǎn)給地方。只能加新稅，把肉多難啃的大骨頭，即房產(chǎn)稅，甩給地方，慢慢去玩。

但這個(gè)游戲并不好玩，所以有了撰文的“立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)”的12個(gè)字箴言。這與“按評(píng)估值征收”一樣重要。就是先立規(guī)矩，由地方再去嘗試，有問(wèn)題算試錯(cuò)，沒(méi)問(wèn)題就打堡壘戰(zhàn)，直至全部拿下。

GrowthHK（Growth Hacker）：雙創(chuàng)環(huán)境下，創(chuàng)業(yè)者需要將想法落地為產(chǎn)品，通過(guò)市場(chǎng)驗(yàn)證出該商業(yè)模式的可行性，并以此吸引投資加速渠道擴(kuò)展，從而實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的大范圍推廣；增長(zhǎng)是創(chuàng)投環(huán)境中對(duì)各階段數(shù)據(jù)的考量，而增長(zhǎng)黑客就是要你成為一個(gè)懂產(chǎn)品運(yùn)營(yíng)、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)、渠道推廣、商業(yè)模式的全方位增長(zhǎng)型人才；